令和6年1月15日　提出 南相馬 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字町１５６番 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 東10m県道、背面道 水道、下水 鹿島 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島駅に近い、県道沿いの既 成商店街 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 鹿島駅西方 260m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大地震の被害により地域経済は疲弊していると見られ、店舗の取壊しもあり、繁華性の低下が進むものと見られ る。周辺住宅地の地価も下落傾向にあり、暫く地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市及び相馬市の近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人または 法人事業者である。旧来からの典型的な商店街は、街路条件及び利便性の良い立地が多いが、間口が狭く奥行が長い画 地が多く、前面に店舗、背後に居宅等という構成が普通であり、店舗が閉店された後も居宅の利用が続き、市場に供給 されることが少ない。土地取引は少なく需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引が少ない地域性から、取引事例比較法の適用にあたって採用した事例は、特に地域の盛衰の動向に留意し、広域的 な視点で比較検討に有用な事例を厳選したものであり、求められた比準価格は、市場特性の実態を反映し周辺地域との 均衡を得た信頼性を有する価格である。収益還元法は適用しなかったが、自己利用で占められる地域のため、価格判定 に影響はないと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿島区は、令和４年の福島県沖地震で甚大な 被害を受けた。旧来からの商店街は、やや細 長い画地が多く、後継者不足等もあり一般に 衰退傾向にある。 商業地域として衰退傾向にあったが、地震に より甚大な被害を受けた建物が相当数ある。 建物の取壊し後は更地のままが多いと見られ る。 画地は細長いが、周辺画地も同様であり、市 場競争力は普通。個別的要因に特段の変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％