令和6年1月12日　提出 南相馬 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区錦町１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗の中に一般 住宅も見られる近隣 商業地域 南東18m市道、南西側道 水道、下水 原ノ町 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅の東側に位置し、改札口の ある西口側と比較して整然性 の高い商業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅北東方 380m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅の西口側と比較して閉店店舗は少ないことから当面は現況を維持するものと予測されるが、不動産市場の勢い はなくなっており、地価はいま暫くは横ばいながら、将来的には下落基調に転じるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市、及び隣接する相馬市、浪江町の商業地域一帯。需要者の中心は圏域内の小・中規模事業者であ る。原ノ町駅の東側は駅の改札口からは跨線橋を越える必要がある一方、街路条件や整然性に優れ、改札口のある西口 側と比較しても比較的需要が保たれていたが、商圏人口の減少傾向から価格水準の維持はいよいよ限界となりつつある 。取引の中心となる価格帯は規模が様々で把握は困難であるが、総額で２，５００万円以下の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業系の地域であるが土地利用の中心は自用であり、賃貸市場は成熟の程度が低く収益価格は試算できなかった。一方 比準価格はその価格形成要因の比較の過程で商繁華性や利便性等、商業物件の取引において重視される要因を格差率、 補・修正率等に適切に反映しており、市場性を反映して説得力が高いと認められる。よって本評価では比準価格を標準 に、代表標準地の公表価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.5] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポスト・コロナによる商業収益回復への期待 感はあるものの、中心市街地の空洞化傾向が 続いており、需要は勢いを欠いた状態が続い ている。 ＪＲ原ノ町の駅前広場整備が令和４年度末で 完了しており、従来やや乱雑であった駅周辺 の土地利用が改善されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％