令和6年1月12日　提出 南相馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区栄町２丁目１１番 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南12m県道 水道、ガス、下水 原ノ町 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅西口から続く県道沿いで、 原町区の中心的な既存商店街 の一画 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 原ノ町駅西方 750m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 閉店する店舗が見られており、将来的には衰退傾向が否定できないものと見込まれる。地価についても既存商業 地域においては動きが鈍く、将来的にも小幅ながら下落基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市、及び隣接する相馬市、浪江町の商業地域一帯。需要者の中心は浜通りに本拠を有する小中規模 の事業者である。大規模小売店舗の開店が市中心部でも見られたものの、全体としては閉店する店舗も多く既存商業街 区の需要は低調である。駅前の改修事業や地元金融機関本店の店舗新築等がわずかなプラス要因。取引の中心となる価 格帯は、規模が様々で取引ごとの差異も大きいが総額で２，５００万円以下が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件も見られるが遊休不動産、閉店店舗の利活用も多く、賃貸市場の成熟の程度が低いため純収益の適切な把握が 困難で収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、繁華性や集客力が特に重視される商業地域であるところ、価格 形成要因の比較の過程でこれらの要因を市場参加者の観点から同様に重視しており、規範性が高いと判断される。よっ て比準価格を標準に、代表標準地との比較による検証を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.8] [100.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポスト・コロナによる商業収益回復への期待 感はあるものの、中心市街地の空洞化傾向が 続いており、需要は勢いを欠いた状態が続い ている。 近隣地域東側に近接して金融機関本店の新築 工事が始まっており、駅通りの空洞化傾向に 若干ながら改善への期待感が見られている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％