令和6年1月12日　提出 南相馬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区大木戸字南東方８１番３２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体に農 地が多く見られる住 宅地域 南東6m市道 水道 原ノ町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部で、平坦かつ区画整然 と整備された住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新規開発等はこのところ減少しており、当面は現況を維持するものと予測。地価も比較的安定した需要があった 地域であるものの動きが急速に鈍っており、いま暫くは横ばいながら、将来的には下落に転じると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人である。原町区の南西方郊外部は市街地住宅 地や他地区の郊外型住宅団地の地価が下落に転じ始める中でも比較的人気があって上昇傾向が続いていたが、ここにき て住宅需要にも頭打ち感が見られ始めており、地価上昇傾向も限界となっている。取引の中心となる価格帯は土地が２ ００～３３０㎡で５００～１，０００万円程度、新築戸建は２，５００～３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが大規模地が中心で、標準的な規模の画地において経済合理性が成立するほどの賃貸市場の成熟は 見られないため、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、減少傾向にあるとはいえ取引が比較的活発な地域で 、規範性の高い取引事例を相応に収集し得たことから規範性が高い。よって本比準では比準価格を標準に、代表標準地 との規準による価格との秤量的検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.1] 100 [133.6] [104.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は住宅取得世代による実需が中心で あるが、建築費の高騰の中で住宅取得ができ る層は限られつつある。住宅ローン審査も厳 しくなる傾向。 大木戸地区にドラッグストアが相次いで新規 開店しており、商業施設の利便性が増してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％