令和6年1月12日　提出 南相馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区国見町２丁目５０番７ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.8m市道、南側道 水道、下水 原ノ町 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部の住宅地域で、駅から は離れるが商業施設の利便性 は比較的高い 街 路 基準方位　北　５． ８ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 2.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型住宅地域のうちではやや古めの既存住宅地域であるが、目立った衰退傾向はなく当面は現況を維持するも のと予測。不動産需要が勢いを失っている感があり、地価は当面は小幅ながら下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市内の住宅地域一帯。需要者の中心市内在住の個人である。原町区郊外部の住宅地域は大震災以後 地価上昇が続いた影響で、人口規模や利便性と比して割高感が生じ始めており、取引件数はそこそこあるものの価格水 準に下落が見られ始めている。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３００㎡で６００～１，１００万円程度、 新築戸建住宅は建築費価格の高騰で上昇傾向にあるものの、２，７００～３，４００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で賃貸は市場としての成熟の程度が低く、純収益の適切な把握が困難であるため収益価格は試算 できなかった。一方比準価格は、環境が類似する住宅地域の取引事例を相応に収集し得たことから規範性が高く、居住 環境や利便性等、需要者が重視する観点も価格形成要因比較の過程で同様の視点から重視しており、説得力に優れる。 よって本評価では比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は住宅取得世代による実需が中心で あるが、建築費の高騰の中で住宅取得ができ る層は限られつつある。住宅ローン審査も厳 しくなる傾向。 畑の小規模な宅地転用は見られるものの、新 規開発等は一段落した感があり、地域要因に 目立った変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％