令和6年1月15日　提出 田村 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字五升車１９番４ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に住宅等が 混在する既成商業地 域 北東10m県道 水道、下水 船引 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの既成商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 船引駅南東方 200m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ船引駅に近接する旧来からの商業地域で、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測する。集客施設に乏 しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田村市及び周辺自治体の商業地域である。需要者の中心は、田村市の事業者等である。ＪＲ船引駅に接 近し、平成２７年には田村市役所が近隣に移転してきたが、小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であ り、顧客は幹線道路沿いの大型商業施設等に流出している。周辺の優良住宅地では地価の上昇も散見されるが、旧来か らの既成商業地域は、地価の下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅等が多くを占める旧来からの近隣商業地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は求めなかっ た。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格であり、実証的かつ客観的で、説得力が認められる 。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、阿武隈山系の既成商業地の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田村市における１０月までの土地取引件数の 推移を見ると、コロナ前の令和元年対比で、 ６６％程度の水準にとどまっている。 南西側を大滝根川が流れ、市のハザードマッ プにより浸水区域に指定され、宅地需要への 影響が懸念されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％