令和6年1月15日　提出 二本松 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市小浜字新町１８番 ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 診療所兼住宅 Ｓ2 医院、小売店舗、事 業所等が建ち並ぶ商 業地域 西7.8m国道 水道、下水 二本松 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩代町中心部の国道沿いに 形成された商業地域 街 路 ７．８ｍ国道 交通 施設 二本松駅南東方 9.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに細長い画地が連続する典型的な商店街である。中山間地域に存しており、周辺住宅地域の地価も 下落傾向が続いている。近年取引が見られなくなっており、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域であり、需要者の中心は地縁性を有する自営業 者である。繁華性を増大させる発展的な要因がなく、後継者不足もあり、商店街としては徐々に衰退傾向にある。併用 住宅が多いこと、及び、分割利用の困難さから閉店後に市場に供給されることも少なく、取引件数は極めて少ない。近 年は駐車場目的の消極的な取引や、建物取壊し費用を考慮した極めて低廉な取引がやや目立つ。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引が極めて少ない地域性から、取引事例比較法において採用した事例は、相対的な規範性に差異はあれど、地域的類 似性が認められ、かつ、比較検討が有用であると認められる事例を、地理的及び時間的に広い範囲の多数の事例の中か ら厳選したものであり、求められた比準価格は信頼性を有する価格である。自己利用で占められる地域であり、収益還 元法は適用しなかった。よって、地域経済の状況も勘案し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧岩代町は、人口、世帯数ともに減少傾向に ある。中山間地域の商業地域は、経営者層の 高齢化等により、需要は逓減傾向にある。 商業背後地は小浜周辺の住宅地域が中心であ り、顧客の高齢化により購買需要は維持され ていると見られるが、商業背後地が限定的で ある。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％