令和6年1月15日　提出 二本松 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市亀谷２丁目２３０番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に一 般住宅等が見られる 商業地域 北10.5m県道 水道、下水 二本松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの県道沿い近隣商業 地域 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 二本松駅北東方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性が低下する一方、近隣に大規模商業施設が開設されたこと等近隣環境の変化から老朽建物の更新につれて 住宅地化が進行すると思料される。地価は収益性の低迷と住宅需要が拮抗し横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市を主として本宮市を含む商業地域及び商住混在地域一円。主たる需要者は市内事業者等で、商況 が衰退傾向にある地域では居住目的の個人需要も混在する。圏内では油井地区のほか、近年開業したメガステージ二本 松等の新興商業地域が台頭し、既成商店街から郊外型店舗への顧客流出が加速している。既成商業地域の需要は低迷し 、散見される取引も規模や取引事情等により価格水準が区々であるため、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗が中心で賃貸需要が見込みにくく、安定的・標準的な純収益の査定が困難であることから収益還 元法は適用できなかった。他方、比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する取引事例を豊富に収集し、選択の上試 算されており、実証的且つ信頼性が高いと判断される。実際にも、自己利用目的の取引が主体と認められることから、 本件では二本松市内における商業地域の市場動向を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部の中心商業地域及び郊外路線商業地域 への顧客の流出が継続し、人口減少や過疎化 の進行が加速していることから市場の弱含み 傾向が見られる。 県道沿い近隣商業地域としての地域要因に特 段の変動はないものの、商況の低迷が継続し ており、住宅地域への移行が徐々に進んでい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％