令和6年1月15日　提出 二本松 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町２丁目５７番 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる既成 商業地域 北11m県道、背面道 水道、下水 二本松 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 二本松駅至近の旧来からの中 心商店街 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 二本松駅北方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の沿道型店舗への顧客流出や後継者不足により、今後も商況の停滞が継続すると予測する。また、間口と奥 行の関係等より住宅地としての利用が困難な商業地については、地価下落が一層進行すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市を主として本宮市を含む商業地域一円と認められる。主たる需要者は市内事業者等で、商況が衰 退傾向にある地域では居住目的の個人需要も見られる。圏内では油井地区の他、近年開業したメガステージ二本松等の 新興商業地域が台頭し、既成商店街から郊外型店舗への顧客流出が継続している。既成商業地域の需要は低迷しており 、散見される取引も画地規模や取引事情等により価格水準が区々であることから、需要の中心価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗が中心の商店街で賃貸需要が見込みにくく、安定的・標準的な純収益の査定が困難なため収益還 元法は適用できなかった。一方、比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する取引事例から試算されており、実証的 且つ信頼性が高い。実際にも、自己利用目的の取引が主体と認められることから、本件においては二本松市内における 商業地域の市場動向及び代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.1] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部の中心商業地域及び郊外路線商業地域 への顧客の流出が継続し、人口減少や過疎化 の進行が加速していることから市場の弱含み 傾向が見られる。 駐車場の確保に難のある既存商店街から郊外 の沿道型店舗等への顧客流出が続き、土地需 要は低調である。地域要因に特段の変動はな い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％