令和6年1月15日　提出 二本松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -6 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 916,000 円  １㎡当たりの価格 5,690 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市西勝田字樋ノ口３８番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 西10m国道 水道、下水 二本松 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩代町中心部より北方に位 置する、国道等及び小浜川沿 いの集落地域 街 路 基準方位北　　　１ ０ｍ国道 交通 施設 二本松駅南東方 8.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩代町の中心部に比較的近く、幹線道路沿いで交通利便性が良い地域であるが、自然災害の記憶が薄れるには 時間を要する。人口減少もあり、地価は暫くの間、下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,690 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、二本松市及び周辺市町村の郊外の住宅地域一円であり、需要者は地縁者が主である。旧岩代町及び旧東 和町は、旧町の中心部以外は山間の平坦部がやや狭隘であり、主要幹線道路沿いに集落が幾つか見られる様相となって いる。建築費高騰の影響で土地建物総額が上昇傾向だが、市街地では小規模化により需要が堅調で、安価な郊外の需要 回復は見られない。人口が減少傾向で推移していることから、土地需要を喚起する要因に乏しく取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中山間地域に存し、自己使用目的の取引で占められる地域性を有する。取引事例比較法においては、地理的 関係位置の類似性に留意した比較検討に有意な事例を採用することが出来たことから、比準価格は、地域特性及び市場 性等を適切に反映した実証的な価格である。収益還元法は経済合理性がないため適用しなかった。よって、昨今の地域 動向を考慮のうえ、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,250 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [158.9] [100.0] 100 5,610  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,810 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧岩代町は、人口、世帯数ともに減少傾向が 続いており、近年は、より山間の旧東和町よ りもその程度がやや大きい。宅地需要の低調 が続いている。 近頃は特段危険な状況に陥った形跡は見られ ず、特段の変化は見られないが、丘陵に挟ま れた狭隘な地形であり、楽観視は出来ないと 思料される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％