令和6年1月15日　提出 二本松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町１丁目５６番 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 治療室兼住宅 Ｗ2 住宅、店舗、公共施 設等が見られる住宅 地域 北東7.1m市道、南東側道 水道、下水 二本松 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域の東西が土砂災害の危険 性のある丘陵地となっている 南向き傾斜の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．１ｍ市道 交通 施設 二本松駅北方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心商店街や各種施設等に近接する立地や居住の利便性に着目した一定の需要は今後も継続すると思料される。 地勢や災害発生の可能性等の地域要因を背景として、地価は今後やや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市の住宅地域一円で、特に市街地中心部や近接する住宅地域との代替競争関係が強い。周辺市町村 からの転入も散見されるものの、市内居住者が需要者の中心である。土地で１０００万円以内、新築戸建で３０００万 円以内の取引が主であるが、近年は画地の細分化による総額を抑えた取引も見られる。近隣地域は傾斜地の多い地勢に 加え、土砂災害リスクのある丘陵地に近接するため、利便性の高い立地の割に需要がやや弱い状態で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地及び建物の投資額に見合った賃料水準が形成されておらず、経済合理的な賃貸経営の想定が困難なため収益価格は 適用できなかった。比準価格は代替競争関係を有する住宅地の取引事例を豊富に収集し、選択の上試算されており、実 証的且つ信頼性が高いと認められる。近隣地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、本件では二 本松市内における不動産市場の特性を踏まえ、信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の 減少が見られるものの、低水準が続く変動型 住宅ローン金利を背景に住宅地需要の底堅さ は継続している。 地勢や災害リスク等に起因して、平坦な住宅 地域等と比較した地域の競争力は低下傾向に あると思料される。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％