令和6年1月15日　提出 二本松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市表１丁目１５０番６２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南4.6m市道 水道、下水 二本松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に開発された丘 陵地上の住宅団地（表団地） 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 二本松駅北東方 2.7km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲後相当年が経過した住宅団地であり、現状を維持すると思料される。丘陵地上の立地等より市場競争力は相 対的に低下していくと予測され、居住者の高齢化も相まって地価は緩やかな下落基調で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市の住宅地域一円で、特に価格水準が値頃な郊外住宅地との代替競争関係が強い。周辺市町村から の転入も見られるものの市内居住者が需要者の中心を占める。土地で１０００万円以内、新築戸建で３０００万円以内 の取引が主流であるが、近年は画地の細分化による総額を抑えた取引も見受けられる。圏内には近隣地域と同様に成熟 した丘陵型住宅団地も多く、高齢化が進展する中で平坦な新規分譲地域と比較した選好性の開差が拡大傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で賃貸需要が見込みにくく、経済合理性のある賃貸経営が困難なため収益価格は適 用できなかった。比準価格は代替競争関係にある住宅地の取引事例を多数収集し、選択の上試算されており、実証的且 つ信頼性が高いと認められる。近隣地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、本件では二本松市 の特性及び代表標準地との比較検討を踏まえ、信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [142.5] [106.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の 減少が見られるものの、低水準が続く変動型 住宅ローン金利を背景に住宅地需要の底堅さ は継続している。 丘陵型住宅団地であることから、平坦な新興 住宅地域等と比較した地域の競争力は低下傾 向にある。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％