令和6年1月15日　提出 相馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相馬 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相馬市中村字新町３６番１ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼倉庫 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 東12m県道 水道、下水 相馬 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 相馬駅に比較的近い旧来から の商店街 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 相馬駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街で、相馬駅からも比較的近い立地で、概ね現状を維持して推移するものと予測する。市内の商 業地域での不動産需要が弱いことから、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相馬市の商業地域及び商住混在地域を中心に隣接市の商業地域も含む。需要者の中心は圏域内に地縁性を 有する個人事業者や小規模法人が大半を占める。既存の商店街の商況は厳しく、商業用途を目的とした取引は少なくな っており、店舗隣接の駐車場、住宅としての利用の取引も見られる。商業地域での取引件数が少なく、取引される画地 規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの商店街で、個人資本による自用の店舗乃至は店舗併用住宅がほとんどであり、商業用の賃貸市場の成熟の程 度が低い。そのため、規範性のある店舗の賃貸事例が収集できないことから、収益価格は試算できなかった。比準価格 は同一需給圏内の商業地域及び隣接の混在地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準 地との検討を踏まえ、商業地域の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内全般に不動産市場の動きは弱いが、特に 商業地域での取引は低調な状態が続いている 。 相馬駅に近い優位性を有した旧来からの商店 街で、地域に大きな変化は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％