令和6年1月15日　提出 須賀川 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 5-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市山寺町５番外 ②地積 　(㎡) 2,024   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 台形 1.5:1 店舗 Ｓ1 営業所、店舗等が建 ち並ぶ路線商業地域 東22m国道 水道、下水 須賀川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 須賀川駅北西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域として熟成しており現状を維持し推移すると予測する。当地域及びその近辺には全国展開、全県展 開のチェーン店も複数存するなど顧客吸引力は強く、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市及び郡山市内の商業地域一帯に及ぶ。圏内には旧来の商店街のみならず国道４号沿道の商業地域 が存することから、需要者は圏内に居住する個人事業者から全国規模の法人事業者まで幅広く見られる。圏内には空洞 化が進み地価が続落している地域や、各種店舗の集積が高くコロナ禍が収束の局面を迎える中で地価の上昇がみられる 地域などが存し、状況は様々である。取引される価格帯は規模等によりまちまちで、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。同一需給圏内における土地取引 は自己使用目的のものが中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場 の実態や市場参加者の行動を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国道４号沿いや西側の幹線道路沿いは新規出 店も見られ活性化しているが、中心部の既成 商業地域では集客力のある商業施設もなく土 地需給は弱い。 国道４号沿道に立地し当地域及びその近辺に 集客力のある店舗も多く土地需要は強く地価 の上昇がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％