令和6年1月16日　提出 須賀川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -10 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市稲字平１番１ ②地積 　(㎡) 1,022   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られ周 囲に農地が多い住宅 地域 西9.5m市道 水道、下水 須賀川 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１８号南方の農家集落 地域。 街 路 基準方位　北　９． ５ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 通作利便性が良好な農家住宅地として、当面現状を維持して推移するものと予測する。農業経営環境の厳しさが 続いて担い手不足や高齢化が進んでおり、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の農家住宅地域であり、隣接市町村を含め広域的に形成される。需要者の中心は地縁性のある市内居 住者が多く、需給圏外からの転入は少ない。地縁性が反映され需要者層は限定的であり、新規供給は殆どなく、空家・ 空地も見られる。農業経営環境の厳しさもあって、当面、需要は弱含み状態が続く。中心となる価格帯は、需要者属性 が限定的で、取引件数自体も少なく、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とする住宅地域である。市街化調整区域内の農家集落地域で、賃貸の需給は見られず、賃貸市場が形成 されていない。収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される 傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比準価格を重視 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、生産年齢微減、老齢人口増加傾向 。土地取引件数は減少傾向。集落地域や利便 性の劣る地域では、需給は弱含み状態が続い ている。 基盤となる農業経営環境の厳しさから担い手 不足の状態が続き、不動産市場は弱含み状態 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％