別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
白河 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白河 9-1 福島県 福島第2 氏名  不動産鑑定士 原田 昌明   TEL.
鑑定評価額 693,000,000 円  1㎡当たりの価格 10,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
白河市白坂牛清水103番1外
②地積
 (㎡)
66,623  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 工業
(60,200)

(その他)



(70,200)
不整形
1:1.2
工場

大規模工場を主とす
る県道沿いの工業団
北東15m県道、三方路 水道 新白河

4.3km
(2)



①範囲 東 1,000 m、西   600 m、南   350 m、北   200 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   200.0 m、奥行 約   300.0 m、規模      60,000 ㎡程度、形状 ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項
東北自動車道白河ICや国道
4号、国道294号へのアク
セスが良好


15m県道 交通

施設
新白河駅南西方

4.3km
法令

規制
(都) 工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
工業団地として熟成しており特段の変動要因も見当たらず現状を維持し推移すると予測する。県内の工業地の需
給は堅調に推移しており、当地域の地価も当面横ばい程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路                0.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白河市を中心として県南地方における工業地域一帯で、需要者は製造業を中心とする法人である。コロ
ナ渦による海外生産体制やサプライチェーンの不安定化、海外の人件費上昇、円安などの要因もあって、製造業の国内
回帰の動きがみられ、工業地の需給は堅調に推移している。取引される価格帯は規模等により様々であり、需要の中心
となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及びその周辺においては自用の工場を主としており、工場の賃貸借市場は成立しておらず、適切な賃料水準が
把握できないことから収益価格は試算できなかった。同一需給圏内における土地取引は自己使用目的のものが支配的で
あり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態や市場参加者の行動
を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内の生産活動は一進一退の状況が続いてい
るが、工場立地件数が堅調に推移する中、工
業地の需給は安定的に推移している。


工業団地内に存し、幹線道路へのアクセスが
良好な当地域内の宅地に対する需給は堅調に
推移している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 白河 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K2Y

-30
白河市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
北6m、二方路




(都) 準工

(60,200)
b 24K11

-2
西白河郡矢吹町

更地


  
(           ) 
長方形 南9m町道、
北9m、二方路




(都) 

(60,200)
c 24K3

-58
須賀川市

底地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東4m道路、
中間画地




都計外 


d 24K6

-44
須賀川市

更地


  
(           ) 
不整形 東23m国道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e 24K11

-4
岩瀬郡天栄村

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北11.2m村道、
西10.7m、
準角地



都計外 


NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
15,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

15,000 
100
[ 140.4]

10,684 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

10,700 
b (            
9,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  91.8]

9,804 
100
[  95.2]

10,298 

10,300 
c (       4,886
6,100  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  83.7]

7,288 
100
[  78.1]

9,332 

9,330 
d (            
12,190  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  71.3]

17,097 
100
[ 152.6]

11,204 

11,200 
e (            
9,079  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

9,079 
100
[  88.8]

10,224 

10,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境     +51.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +0.2 環境      -1.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近  -10.6 環境      -9.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -5.0 環境     +59.0
画地     -28.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.6 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,400 円/㎡]  



白河 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
規模の大きい工場が中心で賃貸による工場経営は見られない地域であり、賃貸事例が見いだせず賃料水準が把握
できないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 白河 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  白河市白坂牛清水103番1
3803000337608-0000
2  白河市白坂牛清水103番4
3803000337611-0000
3  白河市白坂牛清水104番1
3803000337612-0000
4  白河市白坂牛清水104番3
3803000337613-0000
5  白河市白坂牛清水104番4
3803000337614-0000
6  白河市白坂牛清水104番5
3803000337615-0000
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
白河 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白河 9-1 福島県 福島第2 氏名  不動産鑑定士 淺川 和徳   TEL.
鑑定評価額 693,000,000 円  1㎡当たりの価格 10,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
白河市白坂牛清水103番1外
②地積
 (㎡)
66,623  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 工業
(60,200)

(その他)



(70,200)
不整形
1:1.2
工場

大規模工場を主とす
る県道沿いの工業団
北東15m県道、三方路 水道 新白河

4.3km
(2)



①範囲 東 1,000 m、西   600 m、南   350 m、北   200 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   200.0 m、奥行 約   300.0 m、規模      60,000 ㎡程度、形状 ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項
市内南西部の白坂工業団地内
に所在


15m県道 交通

施設
新白河駅南西方

4.3km
法令

規制
(都) 工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
土地利用度が高い、熟成した工業団地である。周辺環境等に特段の変動要因はなく、事業環境も安定しているた
め、当面の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路                0.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白河市内を中心に福島県中通りに存する工業地域一円である。需要者は、県内外を問わず、資金力のあ
る大手法人が中心と思料する。コロナ禍で見送られた設備投資計画などが次第に動き出すケースが見られるなど、企業
立地を促進させる各種補助金等の効果も相俟って、需要は底堅い。取引される画地規模は多種多様であり、需要の中心
となる価格帯は見出しにくいが、各工業団地の募集価格等が一定の目安となって形成されていると思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
大規模工場地にあっては賃貸経営を前提とした工場地の需要は認められず、工場・倉庫等建物の賃貸市場も未成熟であ
るため収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が中心となる工場地の市場特性を十分考慮のうえ、実際に発生し
た取引価格に基づき、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価や海外経済動向など先行きに不透明感が
あるものの、個人消費、設備投資等に持ち直
しの動きが見られる。ただし、当市人口はや
や減少傾向。

福島県により造成、整備された工業団地。最
寄りインターチェンジからの接近性も良好で
ある。地域内及び周辺において、特段の変動
要因はない。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 白河 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K11

-2
西白河郡矢吹町

更地


  
(           ) 
長方形 南9m町道、
北9m、二方路




(都) 

(60,200)
b 24K11

-7
白河市

底地


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




(都) 準工

(60,200)
c 24K2Y

-30
白河市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
北6m、二方路




(都) 準工

(60,200)
d 24K11

-4
岩瀬郡天栄村

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北11.2m村道、
西10.7m、
準角地



都計外 


e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  91.8]

9,804 
100
[  95.2]

10,298 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

10,300 
b (      15,000
15,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

15,000 
100
[ 136.8]

10,965 

11,000 
c (            
15,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

15,000 
100
[ 138.9]

10,799 

10,800 
d (            
9,079  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

9,079 
100
[  96.3]

9,428 

9,430 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +0.2 環境      -1.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.0 交通・接近   +0.6 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他    +45.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他    +45.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.6 環境     -29.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他    +45.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,400 円/㎡]  



白河 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の収集等が困難であったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の工場地としての利用が一般的な工業地域内に所在し、賃貸市場が未成熟であることから経済合理的な
賃貸用の工場経営を想定することが困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 白河 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  白河市白坂牛清水103番1
3803000337608-0000
2  白河市白坂牛清水103番4
3803000337611-0000
3  白河市白坂牛清水104番1
3803000337612-0000
4  白河市白坂牛清水104番3
3803000337613-0000
5  白河市白坂牛清水104番4
3803000337614-0000
6  白河市白坂牛清水104番5
3803000337615-0000
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考