令和6年1月15日　提出 白河 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 81,800,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市新白河２丁目７１番 ②地積 　(㎡) 1,103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が混在する路線商業 地域 東22m国道、三方路 水道、ガス、下水 新白河 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新白河駅に近い国道２８９号 沿いの路線商業地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 新白河駅東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏域内で最高位の競争力を有する路線商業地域であり、既に各種店舗が建ち並び高い繁華性を有しているが、今 後も商業地域としての充実が進むと予測する。地価は、横這いまたは強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部の商業地域一円であり、特に新白河駅勢圏の路線商業地域と代替競争性が強いほか、背後の 商住混在地域とも牽連性を有する場合がある。需要者は、地元法人や個人事業者のほか、広域的に事業を展開する大手 法人の参入もみられる。近隣地域の近傍には大規模商業施設が立地し、当市の中心的商業地域としての地位を確立して いる。需要者の属性、利用目的、画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は同一需給圏内で価格水準が最高位にあるが、比準価格は圏域内の比較可能な取引事例から求められ、実証的 で説得力がある。一方、収益価格は、建築費の上昇により土地に帰属する純収益がマイナスとなり試算できなかったが 、市内の商業地は収益価格で土地取引を行う慣行は形成されておらず、地価は周辺の取引価格により判断されている。 よって代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,800 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.9] [103.0] 100 74,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白河市の人口は減少、世帯数は微増で推移し ている。不動産市場は市街地では堅調さを維 持しているが、農村部ではやや停滞的な動き となっている。 新白河駅への良好な接近条件と、国道沿いと いう良好な街路条件を有し、路線商業地域と しての充実度を高めながら推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.2 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％