令和6年1月15日　提出 白河 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 74,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市大手町１４番６外 ②地積 　(㎡) 1,555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1.2:1 銀行 ＲＣ2F1B 低層の小売店舗、金 融機関等が建ち並ぶ 商業地域 南11.5m国道、背面道 水道、ガス、下水 白河 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 白河駅に近い旧市街地の中心 商業地域 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 白河駅南方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 低層小売店舗を主とした既成商業地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持すると予測する。駐車場の確 保が困難な画地が多いことから商況の維持は難しい面があり、地価は横ばいから弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部の商業地域一円であり、普通商業地域を中心に背後の商住混在地域とも代替性を有する場合 がある。需要者は、地元法人や個人事業者が中心である。近隣地域が存する旧市街地中心部の商業地域では、行政によ る中心市街地活性化事業による下支えが行われているが、新白河地区の大型商業施設の集客力には対抗できていない。 需要者の属性、利用目的、画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争性を有する白河市旧市街地の既成商業地域を中心とした取引事例から求められ、実証的で説得力 がある。一方、収益価格は、昨今の建築費の上昇に見合う賃料水準が形成されていないため土地に帰属する純収益がマ イナスとなり試算できなかったが、市内の商業地は収益価格で土地取引を行う慣行は形成されておらず、地価は周辺の 取引価格により判断されている。よって本件では、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白河市の人口は減少、世帯数は微増で推移し ている。不動産市場は市街地では堅調さを維 持しているが、農村部ではやや停滞的な動き となっている。 旧市街地中心部の商業地域として熟成してお り、地域要因に大きな変化はない。国道２９ ４号白河バイパス開通の影響も、今のところ 特にみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％