令和6年1月15日　提出 白河 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 5,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市東栃本字市倉４２番１ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南10.5m県道 水道 白河 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東村の郊外部に位置する県 道沿いの集落地域 街 路 基準方位　北　　１ ０．５ｍ県道 交通 施設 白河駅東方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの農家住宅地域で新規の宅地開発等は見られない。東地域の人口は減少傾向が続く中、宅地の有効需要 にも特段の変化はなく、今後も現状を維持しながら、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市及び周辺町村の農家集落地域の圏域と判断した。特に東地域の幹線道路沿い集落内不動産との代替 性が高い。需要者は地縁的選好性から東地域の居住者等が大半で圏外からの転入者は少ない。白河市の中心市街地から 離れた県道沿いの既存集落地域で東地域の人口・世帯数が共に減少傾向が続く中、中心部接近性や生活利便性の劣る地 域への選好性の程度は低い。類似不動産の取引件数も少なく取引規模等も様々で、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いに自己使用の住宅を中心とする既存の集落地域で、賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念し た。東地域の集落地域内で顕在化している取引事例は少なく、周辺町村も含めて広域的に代替性を有する事例を収集し 、信頼性の高い取引事例に比準を試みた結果、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映した比準価格が得ら れた。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,990 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 5,350  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では市内の人口は微減傾向、世 帯数は微増傾向で推移しているが、郡部地域 では人口世帯数共に減少傾向にあり宅地需要 も低迷が続く。 旧東村の県道沿いの集落地域。東地域の人口 は減少傾向が続き、その減少率は旧白河地域 を大きく上回る。その他、地域要因に特段の 変動はない。 南道路に接面するが、地域的特性から特段の 増価要因とはなっていない。その他、個別的 要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％