令和6年1月15日　提出 白河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市南町１２番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が見られる 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 白河 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 当地域の東方で建設中であっ た国道２９４号白河バイパス が令和５年２月に全線開通 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 白河駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。国道２９４号白河バイパスの全線開 通で当地域の利便性が向上したこともあり、地価は横ばいまたは強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前の白河市内の住宅地域一円で、特に対象標準地が存する白河駅周辺の既成住宅地域と代替性が強い 。需要者は当市及び隣接町村の居住者が中心である。圏域内では小規模な分譲地開発が継続して行われているが、その うち新白河地区では大型商業施設に近いことから選好性が高い一方、既成住宅地域では需給は安定的な推移となってい る。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円前後、新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は当市旧市街地の代替性を有する既成住宅地域の取引事例か ら求められ、実証的で説得力が高い。一方、収益価格は建築費の上昇により土地に帰属する純収益がマイナスとなり試 算できなかったが、快適性が重視される住宅地域のため、地価は収益性よりも周辺の取引価格により判断されている。 よって本件では、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　白河 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白河市の人口は減少、世帯数は微増で推移し ている。不動産市場は市街地では堅調さを維 持しているが、農村部ではやや停滞的な動き となっている。 需給に大きな変化はないが、国道２９４号白 河バイパスの全線開通により利便性が向上し たことが好感されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％ +0.6 ％