令和6年1月15日　提出 いわき 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-3 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐水野谷町亀ノ尾８５番１５ ②地積 　(㎡) 6,598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中規模工場等が建ち 並ぶ工業団地 南16m県道 水道 湯本 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に位置する、内陸型の 中規模工業団地 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 湯本駅東方 3.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸の中規模工業地域として成熟しており、土地利用は今後も現状を維持すると予測。また補助金政策等も継続 中で、事業用地に対して投資されやすい環境の中、地価水準は当面安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市を含む浜通りの工業地域一円である。市内では四倉工業団地が分譲中であるが、その他に目立っ た工業地の供給は見られない。震災以降、各種支援制度の効果もあって、県内外からの投資がされやすい環境であるが 、近年は新規に造成されている双葉郡内の工業団地との競合関係もあって、いわき市内での工場の新設は少ない状況で ある。尚、取引となる画地規模は様々であり、総額での中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、自己使用の工場や事業所が支配的な地域で、不動産の賃貸市場が形成されていない。また工 場等の想定賃料の把握も困難なため、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法においては、同一需給圏より工 業地の取引事例を複数採用し、実証的で説得力を有する比準価格が得られている。従って、試算の過程を再吟味の上、 比準価格を土地価格の指標として妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 支援金制度は継続しているが、相双地区の工 業団地との競合関係もあって、いわき市内の 工場の新増設件数は減少傾向。 市街地との接近性において中庸を得ている内 陸型の工業団地である。直近では地域要因に 特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％