令和6年1月15日　提出 いわき 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 3,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉町下川字大剣３８６番外 ②地積 　(㎡) 201,486   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ小名浜港に近い 工業団地 北36.5m市道、北西側道 水道 泉 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   200,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の大規模工業団地 街 路 ３６．５ｍ市道 交通 施設 泉駅南東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も成熟した工業団地として概ね現状を維持すると予測する。全区画で操業中で新設工場等は見られないが、 国・県等による各種補助金制度が継続中であることから、地価水準は当面、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市を中心とする浜通り地区の工業地域。主な需要者は全国規模の工場事業者等である。近隣地域は 小名浜港に近い臨海工業地域に位置しており、輸送施設や関連産業との接近性が良好であること、また、東日本大震災 からの復興を目的として創設された各種補助金制度の継続等により安定した需給バランスを維持している。取引の中心 となる価格帯は、事業者等により画地規模が様々であることから見出すことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は、自用の工場等が殆どを占める工業地域で賃貸工場の事例が見られず、賃貸市場が成立していないことから 収益還元法は適用できなかった。同一需給圏においては類似物件の取引価格水準が不動産購入の際の有力な判断基準と なる。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準に 、同一需給圏における工場地需要の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の工場新増設件数は減少傾向にあ るが、企業立地補助金制度が継続中で既存の 工業団地にも空き工場が殆ど見られず、需給 は安定している。 地域要因に特段の変動は見られないが、周辺 では小名浜道路の整備が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％