令和6年1月15日　提出 いわき 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜島字高田町３１番３ ②地積 　(㎡) 10,462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南11.5m市道、西側道 水道 泉 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路との接続が良好 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 泉駅北東方 4.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 いわき市内の工場立地件数が低調で推移している。近隣地域は幹線道路背後にあって流通、若しくは自動車関連 施設等の需要の可能性が有し、今後当面地価は横ばい傾向で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市及び隣接市町村を含む工業地域一帯に亘るものと判断する。主たる需要者は、同一需給圏内に 存する製造業、及び流通関連企業が中心である。市内の「いわき四倉中核工業団地」の分譲状況が停滞傾向であるが、 復興再生に向けた工業地の整備が多い相双地区の工場立地件数はＲ４も県内で他地区を上回っている。取引される規模 、価格帯、市場の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ほぼ自用物件である当該地域で、貸工場、貸倉庫ビル等の賃貸事例の収集が困難であり収益還元法は非適用とした。一 方、比準価格は、市内で発生した事例を採用し、適正に補修正を行っており、対象標準地の市場価値を客観的に反映し 説得力が高い価格といえる。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.4] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ４福島県工場立地件数は５３件で１３件増 加、いわき地区は４件と１件減少した。 近隣地域の西側県道沿いに自動車販売店が立 地し、関連施設用地等の需要が期待される。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％