別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-19 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.
鑑定評価額 77,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市泉滝尻３丁目２８番１９外
 ②地積
　(㎡)		 1,421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

3:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事業所
等が混在する路線商
業地域		 南東16m県道 水道、下水 泉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 泉地区の県道いわき上三坂小
野線沿いの路線商業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 泉駅東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 泉地区の路線商業地域として熟成を高めていくと予測する。震災後は背後人口の増加により、概ね堅調な繁華性
・商況を維持しており、商業用地需要は安定している。地価は暫くは若干の上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,860 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉・小名浜地区を中心としたいわき市内の商業地域及び商住混在地域の圏域。街路条件に着目した土地利
用が期待されることから、駐車場併設の郊外型店舗、飲食店舗、事務所等の多様な用途が期待される。需要者は県内外
に広域展開する法人や地元事業者が中心である。本地域は泉地区の郊外路線商業地域であり、震災後は背後人口の増加
に伴って概ね堅調な商況を維持している。取引される規模が区々であり、需要の中心価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域は県道沿いの商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い低層の店舗や事務所が多く、適切
な新築の賃料水準や経費率の把握が難しいことから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類似地域か
ら収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,600 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.8]		 [100.0]
100		 53,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行により、県内主要観光施
設や宿泊施設への入込みは緩やかに回復して
いる。いわき市の人口、土地取引件数は減少
傾向にある。

泉地区の良好な街路沿いの路線商業地域であ
り、近年は商業集積が増している。令和４年
２月、泉第三土地区画整理事業の換地処分が
行なわれた。

地域内では標準的な画地であるが、規模がや
や大きいため、総額の観点から需要者は限定
される。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.4
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ５
Ｙ
-163		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東23m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４ＫＯ６

-39		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２４ＫＯ５
Ｙ
-29		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
北6m、西6m、
三方路
近商

(100,200)
d ２４ＫＯ４
Ｙ
-33		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e ２４ＫＯ２
Ｙ
-108		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,921  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
62,159 		 100
[ 114.3]
54,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,400 
b (　           ) 
59,459  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
61,727 		 100
[ 111.9]
55,163 
55,200 
c (　           ) 
56,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
55,017 		 100
[  99.8]
55,127 
55,100 
d (　           ) 
51,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
57,828 		 100
[ 106.1]
54,503 
54,500 
e (　           ) 
48,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
49,537 		 100
[  93.0]
53,266 
53,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.2 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,500 円／㎡]  



いわき 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,646,857 
2,575,220 
7,071,637 
6,613,340 
458,297 		 （　0.9453）
433,228 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      8,331,308 円　　　　（　      5,860 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,421 ㎡     66.5 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地条件、賃貸需要等を勘案して、１階店舗、２階事務所を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段等の共用スペースを考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
2,264 
509,000 		 3.0  1,527,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
1,698 
382,000 		 3.0  1,146,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
90.0 
450.00 

891,000 		 2,673,000 
0 
⑨年額支払賃料        891,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,692,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,692,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,069,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,622,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,673,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,057 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,646,857 円　　　　（　         6,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ６Ｙ（
賃）
　　　　-4		 1,814  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]
2,185 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ２Ｙ（
賃）
　　　　-40		 1,745  
(   1,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
2,449 
c ２４ＫＯ６Ｙ（
賃）
　　　　-23		 1,939  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,195 
いわき 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 360,400 円  　　　　     90,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 641,520 円  　　　       10,692,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      627,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      765,800 円  　　　　     90,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,100 円  　　　　     90,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,100 円  　　　　     90,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,575,220 円　（　　　　　　         1,812 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,613,340 円  
（　　　　　         4,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,646,857 円      
②総費用 2,575,220 円      
③純収益　①－② 7,071,637 円      
④建物等に帰属する純収益 6,613,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 458,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 433,228 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,331,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,860 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市泉滝尻三丁目２８番１９
 3805005254089-0000
2 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２０
 3805010122587-0000
3 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２１
 3805005254092-0000
4 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２２
 3805005254094-0000
5 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２３
 3805005254095-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-19 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市泉滝尻３丁目２８番１９外
 ②地積
　(㎡)		 1,421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

3:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事業所
等が混在する路線商
業地域		 南東16m県道 水道、下水 泉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 Ｒ４．２泉第三土地区画整理
事業が換地処分		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 泉駅東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路である県道いわき上三坂小野線沿いに飲食店等が建つ路線商業地域で、まだ空き地、農地等が残り発展
途上にあり、今後も徐々に熟成度を高めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,350 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小名浜地区に所在する商業地域及びその周辺地域一円である。需要者の中心は、需要者の中心は広範囲
に亘り事業展開する小売業、サービス業等を営む法人等である。昨年土地区画整理事業地内の路線商業地域で複数商業
地事例が発生した。その内１件については高値取引であった。規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見
いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件における比準価格は、同一区画整理事業地内の類似性の高い事例を適正に補修正を行っており、標準地の市場価値
を客観的に反映し説得力を有すると判定する。収益還元法は最有効使用の判定の通り店舗兼事務所を想定して試算した
が、想定する要素が多く、また収集可能資料の限界から説得力は相対的に低いともの思料する。よって本件では、比準
価格を標準とし、更に代表標準地との均衡に留意して、収益価格を参考として上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,600 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 54,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の経済・景気動向は回復基調をかろうじ
て維持しているが、物価高等により停滞する
恐れあり。県発表Ｒ４観光客入込数は前年を
４３％上回った。

昨年特に地域要因の変動は認められないが、
人気のある区画整理事業済み住宅地域を背後
地として収益力を確保している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.4
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ５
Ｙ
-163		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東23m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４ＫＯ５
Ｙ
-29		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
北6m、西6m、
三方路
近商

(100,200)
c ２４ＫＯ１
Ｙ
-16		 いわき市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ２４ＫＯ６
Ｙ
-2		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,921  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
62,159 		 100
[ 115.3]
53,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
56,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
55,017 		 100
[ 103.0]
53,415 
53,400 
c (　     56,441) 
56,441  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,852 		 100
[ 100.0]
57,852 
57,900 
d (　           ) 
50,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,502 		 100
[  91.6]
55,133 
55,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,400 円／㎡]  



いわき 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,146,390 
2,388,066 
6,758,324 
6,418,300 
340,024 		 （　0.9453）
321,425 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,181,250 円　　　　（　      4,350 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 240.00 Ｓ2 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,421 ㎡     66.5 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用スペースを確保
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
90.0 
216.00 
2,235 
482,760 		 3.0  1,448,280 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
240.00 
90.0 
216.00 
1,676 
362,016 		 3.0  1,086,048 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
90.0 
432.00 

844,776 		 2,534,328 
0 
⑨年額支払賃料        844,776 円　×　12ヶ月　＝　      10,137,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,137,312 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,013,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,123,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,534,328 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,146,390 円　　　　（　         6,437 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ５（賃
）
　　　　-5		 1,700  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]		 100
[ 75.0]
2,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,235 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ６Ｙ（
賃）
　　　　-23		 1,939  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,195 
c ２４ＫＯ４（賃
）Ｙ
　　　　-7		 1,753  
(   1,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]		 100
[ 75.0]
2,299 
いわき 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,000 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 506,866 円  　　　       10,137,312　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      627,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,200 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,388,066 円　（　　　　　　         1,681 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,418,300 円  
（　　　　　         4,517 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,146,390 円      
②総費用 2,388,066 円      
③純収益　①－② 6,758,324 円      
④建物等に帰属する純収益 6,418,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 340,024 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 321,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          226 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,181,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,350 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市泉滝尻三丁目２８番１９
 3805005254089-0000
2 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２０
 3805010122587-0000
3 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２１
 3805005254092-0000
4 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２２
 3805005254094-0000
5 　いわき市泉滝尻三丁目２８番２３
 3805005254095-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考