別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-16 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市四倉町字東３丁目１３６番７外
 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 事務所兼作業所

Ｓ1		 店舗、営業所等が混
在する国道沿いの商
業地域		 北西17m国道、北東側道 水道 四ツ倉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   220 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに低層の店舗、
事業所が見られる地域。		 街

路		 １７ｍ国道 交通

施設		 四ツ倉駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗や事業所が見られる地域で、近年は商業背後地も充実してきている。今後も市域北東部の事業用
地としての地位から、土地利用は現状を維持しつつ、地価水準は暫く安定的に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の幹線道路沿いに形成される商業地若しくは事業用地と判定。主たる需要者は個人事業者、県
内外の法人事業者である。近隣地域の中心街路は交通量は多いものの、商業繁華性は劣るため、事業用地としての性格
も強い。背後地である四倉町の住宅地は近年充実してきているが、平地区等に比してその規模は小さく、相対的な競争
力は低位にある。取引規模や需要者の属性が様々で、需要の中心となる総額での価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は想定した収益物件より得られる純収益を資本還元して求めた理論的価格であるが、本件の如く賃料が低水準
の場合、建築費の変動や想定により価格変動が大きく、流動的となる性格を有している。一方、比準価格は価格牽連性
を有する幹線道路沿いの商業地等から取引事例を複数採用し、規範性の検討を経て得られており、客観的でより説得力
が高い。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[112.1]		 [100.0]
100		 37,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行もあって、大型店販売
額、観光需要等が増加しており、全体的に景
気の回復基調は持続している。


近隣地域においては特に変化は無いものの、
「道の駅よつくら港」付近では休日や昼食時
に賑わいが見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -2.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +5.2
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ１
Ｙ
-29		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
北東3.7m、
角地
２住居

(60,200)
b ２４ＫＯ７
Ｙ
-121		 いわき市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４ＫＯ４
Ｙ
-33		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２４ＫＯ６
Ｙ
-2		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４ＫＯ７

-8		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
西6m、二方路
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,098 		 100
[ 110.7]
38,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,000 
b (　     28,450) 
40,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
45,158 		 100
[ 110.2]
40,978 
41,000 
c (　           ) 
51,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
57,828 		 100
[ 151.3]
38,221 
38,200 
d (　           ) 
50,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,502 		 100
[ 132.6]
38,086 
38,100 
e (　           ) 
38,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,387 		 100
[ 105.5]
36,386 
36,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +19.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 +11.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



いわき 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,887,976 
952,860 
2,935,116 
2,378,160 
556,956 		 （　0.9453）
526,491 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     10,124,827 円　　　　（　     11,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ1 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   859 ㎡     35.3 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸しを想定。国道沿いであり広い駐車場を確保するのが当地域では一般的である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
180.00 
100.0 
180.00 
1,995 
359,100 		 3.0  1,077,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

359,100 		 1,077,300 
0 
⑨年額支払賃料        359,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,309,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,309,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       430,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,878,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,077,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,887,976 円　　　　（　         4,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-1		 1,807  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.7]		 100
[105.0]
1,611 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ１Ｙ（
賃）
　　　　-5		 2,247  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[118.7]		 100
[114.0]
1,825 
c ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-15		 3,025  
(   3,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[128.8]		 100
[100.0]
2,472 
いわき 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,600 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 215,460 円  　　　        4,309,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         952,860 円　（　　　　　　         1,109 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,378,160 円  
（　　　　　         2,769 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,887,976 円      
②総費用 952,860 円      
③純収益　①－② 2,935,116 円      
④建物等に帰属する純収益 2,378,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 556,956 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 526,491 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,124,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市四倉町字東三丁目１３６番７
 3805000077282-0000
2 　いわき市四倉町字東三丁目１３６番８
 3805000077283-0000
3 　いわき市四倉町字東三丁目１３６番９
 3805000077284-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-16 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.
鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市四倉町字東３丁目１３６番７外
 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 事務所兼作業所

Ｓ1		 店舗、営業所等が混
在する国道沿いの商
業地域		 北西17m国道、北東側道 水道 四ツ倉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   220 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 四倉港南西側に位置する国道
沿いの商業地域		 街

路		 １７ｍ国道 交通

施設		 四ツ倉駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域として、地域要因に大きな変動は見られないが、コロナ５類移行や行動制限緩和後、周辺の
「道の駅よつくら」では多くの人で賑わいをみせている。地価は若干の上昇で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の幹線道路沿いを中心として形成される商業地域の範囲である。需要者は自動車関連施設、ロ
ードサイド型の店舗等を運営する事業者である。コロナ５類移行や行動制限緩和により、周辺の「道の駅よつくら」で
はイベントの開催や買い物客など多くの人で賑わいをみせている。近隣地域は用途の多様性を有し集客力にも期待が持
てる立地であり一定の需要が見込める。中心価格帯は画地規模及び需要者により異なり見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では賃貸事業による収益獲得を目的とする取引は少ないことや建築費高騰の状況（最近では人手不足を背景と
した労務費の上昇が要因）を考慮すると、収益価格はやや低位に試算された。取引事例比較法は同一需給圏内の商業地
に係る取引事例を多数収集のうえ適用したことから、市場性を適切に反映した比準価格が得られた。市場の実態を反映
した比準価格を標準に収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 37,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日
常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不
足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭
いきれない状況

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +5.2
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ１
Ｙ
-29		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
北東3.7m、
角地
２住居

(60,200)
b ２４ＫＯ５
Ｙ
-88		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４ＫＯ７

-8		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
西6m、二方路
近商

(80,200)
d ２４ＫＯ１
Ｙ
-108		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m市道、
東6m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,098 		 100
[ 109.7]
38,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,400 
b (　           ) 
30,511  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
37,654 		 100
[  99.1]
37,996 
38,000 
c (　           ) 
38,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,387 		 100
[ 103.3]
37,161 
37,200 
d (　           ) 
36,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
37,610 		 100
[ 100.0]
37,610 
37,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -9.5
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 +11.8 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.7 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,700 円／㎡]  



いわき 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,319,973 
1,030,800 
3,289,173 
2,678,620 
610,553 		 （　0.9453）
577,156 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     11,099,154 円　　　　（　     12,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   859 ㎡     35.3 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺利用状況からＳ造平家建て路線店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,995 
399,000 		 3.0  1,197,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

399,000 		 1,197,000 
0 
⑨年額支払賃料        399,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,788,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,788,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,309,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,197,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,319,973 円　　　　（　         5,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-1		 1,807  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]
1,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ２Ｙ（
賃）
　　　　-4		 2,990  
(   2,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,677 
c ２４ＫＯ４（賃
）Ｙ
　　　　-6		 2,185  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]
2,293 
いわき 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,400 円  　　　　     36,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 239,400 円  　　　        4,788,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      268,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,800 円  　　　　     36,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,100 円  　　　　     36,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,100 円  　　　　     36,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,030,800 円　（　　　　　　         1,200 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,678,620 円  
（　　　　　         3,118 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,319,973 円      
②総費用 1,030,800 円      
③純収益　①－② 3,289,173 円      
④建物等に帰属する純収益 2,678,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 610,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,099,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市四倉町字東三丁目１３６番７
 3805000077282-0000
2 　いわき市四倉町字東三丁目１３６番８
 3805000077283-0000
3 　いわき市四倉町字東三丁目１３６番９
 3805000077284-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考