別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-15 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.
鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市平下平窪字六角４５番３３
 ②地積
　(㎡)		 868  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(89,200)
台形
1:1.2		 銀行

Ｓ1		 中規模店舗、一般住
宅等が混在する近隣
商業地域		 東11m国道 水道 赤井

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       870 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 令和元年東日本台風による浸
水被害を受けた国道沿いの商
業地域		 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 赤井駅東方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 令和元年東日本台風の浸水被害による夏井川・好間川改良復旧事業も終盤に差し掛かる中、市場性は完全には回
復しきれていないため、地価は膠着状態が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内幹線道路沿いに形成される商業地域である。主な需要者はドラッグストア等を運営する大手法
人や地元事業者などである。令和元年の東日本台風の浸水被害による河川災害復旧工事も終盤に差し掛かる中、Ｒ５年
９月豪雨が市内で発生した。幸い近隣地域は被害はなかったが、未だ市場性は完全には回復しきれていない状況にあり
膠着状態が続いている。取引件数も少なく需要も低調であることから、市場の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では自用物件が大部分であることに加え、信頼性高い賃貸事例多数収集の困難性、建築費高騰の状況（最近で
は人手不足を背景とした労務費の上昇が要因）を考慮すると収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の
商業地に係る多数の取引事例により比準されており、市場性を反映した価格を得られた。よって、市場の実態を反映し
た比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[117.8]		 [100.0]
100		 43,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日
常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不
足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭
いきれない状況

Ｒ５年９月豪雨による浸水被害が市内で発生
したが、近隣地域では被害はなかった。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ１
Ｙ
-63		 いわき市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12.5m市
道、
南西5.2m、
二方路
近商

(90,200)
b ２４ＫＯ３
Ｙ
-169		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m県道、
中間画地
１住居
まちなか居住区域
(60,200)
c ２４ＫＯ１
Ｙ
-29		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
北東3.7m、
角地
２住居

(60,200)
d ２４ＫＯ３

-45		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２４ＫＯ２
Ｙ
-108		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     29,886) 
42,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
43,447 		 100
[  96.8]
44,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,900 
b (　           ) 
47,162  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,162 		 100
[ 107.0]
44,077 
44,100 
c (　           ) 
42,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,098 		 100
[  97.2]
43,311 
43,300 
d (　           ) 
42,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,558 		 100
[ 100.3]
42,431 
42,400 
e (　           ) 
48,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
49,537 		 100
[ 115.8]
42,778 
42,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -8.2 環境　　　　  +7.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  +0.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +7.4 環境　　　　  +9.5
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,400 円／㎡]  



いわき 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,897,467 
1,378,620 
4,518,847 
3,736,060 
782,787 		 （　0.9453）
739,969 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     14,230,173 円　　　　（　     16,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 260.00 Ｓ1 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 89 ％   200 ％   200 ％   868 ㎡     28.2 m x   31.9 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺利用状況からＳ造平家建て路線店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
100.0 
260.00 
2,095 
544,700 		 3.0  1,634,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

544,700 		 1,634,100 
0 
⑨年額支払賃料        544,700 円　×　12ヶ月　＝　       6,536,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,536,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,882,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,634,100 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,897,467 円　　　　（　         6,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-8		 2,090  
(   2,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,054 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-17		 2,119  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]
2,360 
c ２４ＫＯ１Ｙ（
賃）
　　　　-5		 2,247  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.5]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,937 
いわき 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,600 円  　　　　     50,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 326,820 円  　　　        6,536,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      432,600 円  　　　　     50,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,378,620 円　（　　　　　　         1,588 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,736,060 円  
（　　　　　         4,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,897,467 円      
②総費用 1,378,620 円      
③純収益　①－② 4,518,847 円      
④建物等に帰属する純収益 3,736,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 782,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 739,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,230,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市平下平窪字六角４５番３３
 3805000323770-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-15 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.
鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市平下平窪字六角４５番３３
 ②地積
　(㎡)		 868  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(89,200)
台形
1:1.2		 銀行

Ｓ1		 中規模店舗、一般住
宅等が混在する近隣
商業地域		 東11m国道 水道 赤井

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 幹線沿いの既成商業地域で、
令和元年台風１９号により浸
水被害を受けた		 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 赤井駅東方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの近隣商業地域で、令和元年台風１９号による浸水被害が見られた地域である。浸水被害の影響は落ち
着きドラッグストアの進出も見られたが市場の回復傾向は見られず、当面は同様の傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の路線商業地域及び商住混在地域で、特に平地区を中核とした幹線沿いの商業地域と地域的に
類似性が強い。需要者の中心は地元の中小法人で県外法人等の参入も見られる。本地域は近隣住民を顧客とする店舗等
を主体とする近隣商業地域で、令和元年台風１９号の浸水被害から落ち着きを取り戻しているものの回復傾向までには
至っていない。画地規模や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域は近隣住民を主な顧客とする低層建物が多く自用目的が主体で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず
、建築費の高騰等もあって収益価格は低く試算された。市場参加者は収益性よりも売買市場の動向をより重視して取引
の意思決定を行うと考えられ、適切に求められた比準価格の説得力は高いと判断される。以上より、収益価格は参考と
し、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 42,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響については経済活動の回復
傾向が認められ、観光客も増加している。い
わき駅前商業地域では高値での取引も見られ
る。

平窪地区の中心商業地域で、令和元年台風１
９号の影響は落ち着いたが、回復傾向には至
っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ１
Ｙ
-29		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
北東3.7m、
角地
２住居

(60,200)
b ２４ＫＯ１

-48		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m県道、
北東20m、
角地
近商

(100,200)
c ２４ＫＯ７
Ｙ
-118		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西14m市道、
北東3m、
二方路
近商

(90,200)
d ２４ＫＯ３
Ｙ
-187		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m国道、
西5.2m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,098 		 100
[  94.9]
44,360 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,400 
b (　           ) 
67,311  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
64,490 		 100
[ 130.1]
49,570 
49,600 
c (　           ) 
65,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,031 		 100
[ 164.0]
41,482 
41,500 
d (　           ) 
49,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
49,095 		 100
[ 105.3]
46,624 
46,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -8.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +66.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,400 円／㎡]  



いわき 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,861,323 
1,171,900 
3,689,423 
2,959,740 
729,683 		 （　0.9466）
690,718 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,283,038 円　　　　（　     15,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 225.00 Ｓ1 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 89 ％   200 ％   200 ％   868 ㎡     28.2 m x   31.9 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の１棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
225.00 
100.0 
225.00 
1,995 
449,000 		 3.0  1,347,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
100.0 
225.00 

449,000 		 1,347,000 
0 
⑨年額支払賃料        449,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,388,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,388,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       538,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,849,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,347,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,123 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,861,323 円　　　　（　         5,601 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ３（賃
）Ｙ
　　　　-5		 2,537  
(   2,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[160.0]		 100
[ 90.0]
2,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ１（賃
）
　　　　-5		 3,540  
(   3,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[170.0]		 100
[120.0]
2,018 
c ２４ＫＯ１Ｙ（
賃）
　　　　-5		 2,247  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[140.0]		 100
[115.0]
1,661 
いわき 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,400 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 269,400 円  　　　        5,388,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,171,900 円　（　　　　　　         1,350 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,959,740 円  
（　　　　　         3,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,861,323 円      
②総費用 1,171,900 円      
③純収益　①－② 3,689,423 円      
④建物等に帰属する純収益 2,959,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 729,683 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 690,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          796 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,283,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市平下平窪字六角４５番３３
 3805000323770-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考