鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
いわき 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-10

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　舩山　克彦

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市常磐湯本町天王崎１番５				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:2	銀行Ｓ2	小売店舗、店舗ビルが見られる駅前の商業地域	北東10m市道	水道、ガス、下水	湯本 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

湯本駅前の既成商業地域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

湯本駅北西方

90m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

本地域を含む湯本駅前商業地域について、市は令和５年３月に都市再生整備計画を策定し、土地区画整理事業や
複合施設整備等の検討が進められている。温泉街活性化の期待は高く、地域の変動を注視していく必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は常磐地区を中心とする市内商業地域及び商住混在地域一円。需要者は個人事業者及び法人が主である。本
地域はいわき湯本温泉街の玄関口にあたる旧来からの商業地域であり、人口減少や店舗経営者の高齢化の問題を抱える
も、空き店舗等は比較的少なく、一定の繁華性を保持している。また、土地区画整理事業や温浴施設を備えた複合施設
等の整備等が予定され、温泉街活性化の期待性は高い。取引される規模は区々であり、中心価格帯は見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は湯本駅前の商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い店舗等が多く、適切な新築の賃料
水準や経費率の把握が困難であることから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類似地域から収集し
、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収
益価格は参考に留め、いわき市常磐地区商業地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ５類移行により、県内主要観光施
設や宿泊施設への入込みは緩やかに回復して
いる。いわき市の人口、土地取引件数は減少
傾向にある。

地域西方の県道常磐勿来線沿いでは市営団地
の解体工事が実施されるなど湯本駅前の整備
が予定されているが、現時点で近隣地域に変
化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４ＫＯ１Ｙ -88	いわき市		建付地	（　）	不整形	南5.8m市道、西2m、角地		商業 (90,348)
b	２４ＫＯ１Ｙ -64	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、北2m、角地		商業 (90,400)
c	２４ＫＯ７Ｙ -84	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	２４ＫＯ２Ｙ -5	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
e	２４ＫＯ４Ｙ -33	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,244	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	38,191	100 [ 68.2]	55,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	55,400
b	(　 ) 32,840	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	38,021	100 [ 69.6]	54,628		54,100
c	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,937	100 [ 90.7]	55,057		54,500
d	(　 ) 58,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,479	100 [ 96.7]	57,372		56,800
e	(　 ) 51,377	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	57,828	100 [ 104.8]	55,179		54,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,800 円／㎡]

いわき 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,205,228	1,646,692	5,558,536	5,160,020	398,516	（　0.9453） 376,717	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,244,558 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	195.00	Ｓ2	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	15.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要等を勘案して、１階・２階店舗を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用スペースを考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	85.0	165.75	2,294	380,231	3.0	1,140,693
							0.0	0
2～ 2	店舗	195.00	85.0	165.75	1,721	285,256	3.0	855,768
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	85.0	331.50		665,487		1,996,461
								0

⑨年額支払賃料	665,487 円　×　12ヶ月　＝　 7,985,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,985,844 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 798,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,187,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,996,461 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,205,228 円　　　　（　 14,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＯ６Ｙ（賃）　　　　-4	1,814 ( 1,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [ 85.0]	2,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＯ２Ｙ（賃）　　　　-40	1,745 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	2,499
c	２４ＫＯ６Ｙ（賃）　　　　-23	1,939 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,243

いわき 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,200 円	70,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	399,292 円	7,985,844　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,500 円	70,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,300 円	70,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,300 円	70,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,646,692 円　（　　　　　　 3,222 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,160,020 円（　　　　　 10,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,205,228 円
②総費用	1,646,692 円
③純収益　①－②	5,558,536 円
④建物等に帰属する純収益	5,160,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	398,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	376,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,244,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

いわき 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	いわき市常磐湯本町天王崎１番５	3805000442013-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
いわき 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-10

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　横山　進也

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市常磐湯本町天王崎１番５				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:2	銀行Ｓ2	小売店舗、店舗ビルが見られる駅前の商業地域	北東10m市道	水道、ガス、下水	湯本 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

湯本駅前の既成商業地域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

湯本駅北西方

90m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

常磐湯本地区の中心商業地に位置する。震災後の観光客減少を回復させること及び市街地空洞化の回避を地域の
課題として市街地再生整備が行われており、今後も繁華性は一定水準を維持していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の既成商業地域で、特に駅前商業地、湯本地区の商業地域・商住混在地域と代替性が強い。需
要者の中心は地元の中小法人で県外法人等の参入も見られる。湯本駅前の既成商業地で小規模飲食店舗、事務所等が混
在する。空き店舗等は比較的少なく、繁華性は一定水準を維持している。新型コロナの影響は落ち着きを取り戻してい
る。画地規模や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は見出しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃料収入目的の投資が活発な繁華性の高い地域においては収益価格は有力な指標となるが、本地域は自用目的の不動産
活用が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低く試算された。市場参加者は収
益価格よりも取引市場をより直接的に反映した比準価格を重視して取引の意思決定を行うと考えられる。以上より、収
益価格は参考とし、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響については経済活動の回復
傾向が認められ、観光客も増加している。い
わき駅前商業地域では高値での取引も見られ
る。

温泉街の湯本駅玄関口に存する既成商業地域
で、市街地再生整備が進められている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４ＫＯ１Ｙ -64	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、北2m、角地		商業 (90,400)
b	２４ＫＯ１Ｙ -88	いわき市		建付地	（　）	不整形	南5.8m市道、西2m、角地		商業 (90,348)
c	２４ＫＯ６ -39	いわき市		建付地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２４ＫＯ７Ｙ -84	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,840	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	38,021	100 [ 72.5]	52,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 31,244	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	38,191	100 [ 66.3]	57,603		57,000
c	(　 ) 59,459	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,727	100 [ 111.5]	55,361		54,800
d	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,937	100 [ 93.7]	53,295		52,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,400 円／㎡]

いわき 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,710,105	1,965,088	6,745,017	6,305,850	439,167	（　0.9466） 415,715	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,994,519 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	15.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所２室を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	80.0	192.00	2,394	459,648	3.0	1,378,944
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	80.0	192.00	1,796	344,832	3.0	1,034,496
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	80.0	384.00		804,480		2,413,440
								0

⑨年額支払賃料	804,480 円　×　12ヶ月　＝　 9,653,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,653,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 965,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,688,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,413,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,710,105 円　　　　（　 17,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＯ５Ｙ（賃）　　　　-1	2,933 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,394 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＯ１（賃）　　　　-5	3,540 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [160.0]	100 [120.0]	2,144
c	２４ＫＯ３（賃）Ｙ　　　　-5	2,537 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [140.0]	100 [ 85.0]	2,665

いわき 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	86,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	482,688 円	9,653,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,200 円	86,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,965,088 円　（　　　　　　 3,846 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,305,850 円（　　　　　 12,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,710,105 円
②総費用	1,965,088 円
③純収益　①－②	6,745,017 円
④建物等に帰属する純収益	6,305,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	415,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 814 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,994,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

いわき 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	いわき市常磐湯本町天王崎１番５	3805000442013-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考