別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-7 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市植田町中央３丁目４番１５
 ②地積
　(㎡)		 918  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 銀行

Ｓ2		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東16m市道、背面道 水道、下水 植田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 植田駅近くに存する商業地域
。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 植田駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 植田駅周辺は空き店舗も多く、背後地は住宅の混在割合が増えつつある。一方、近隣地域は空き店舗が少なく、
幹線道路沿いは商業地としての性格を維持し、価格水準も暫くは安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は植田地区を含む市域南東部の商業地と判定。主たる需要者は個人事業者、県内外の法人事業者等。業種に
よるが、新型コロナの影響は希薄になっており、経済活動は概ね通常の状態と思料する。近隣地域の繁華性は高くない
ものの一定の稼働店舗の集積を維持しており、取引市場において競争力を有しているものと思料する。取引規模や需要
者の属性は様々であるため、中心価格帯は見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件比準価格は現実の取引市場において発生した取引事例を複数採用し、規範性に係る検討を経て試算されており、客
観的で高い説得力を有する。収益価格は対象標準地に想定した収益物件から得られる純収益のうち、土地に帰属する部
分を資本還元して求めた理論的価格であるが、想定や予測には不確実性を伴う上、建築費等により変動が大きくなる側
面がある。よって本件ではより説得力が高い比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行もあって、大型店販売
額、観光需要等が増加しており、全体的に景
気の回復基調は持続している。


令和５年９月の大雨により、道路の冠水や建
物の構造によっては数十センチの浸水被害を
受けた模様である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ６
Ｙ
-2		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４ＫＯ７

-8		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
西6m、二方路
近商

(80,200)
c ２４ＫＯ４
Ｙ
-55		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４ＫＯ５
Ｙ
-29		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
北6m、西6m、
三方路
近商

(100,200)
e ２４ＫＯ１
Ｙ
-16		 いわき市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,502 		 100
[ 100.0]
50,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
51,500 
b (　           ) 
38,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,387 		 100
[  78.1]
49,151 
50,100 
c (　           ) 
49,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,727 		 100
[  97.4]
51,054 
52,100 
d (　           ) 
56,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
55,017 		 100
[ 106.6]
51,611 
52,600 
e (　     56,441) 
56,441  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,852 		 100
[ 107.1]
54,017 
55,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -7.9 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.3 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.7 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,900 円／㎡]  



いわき 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,754,033 
3,104,207 
9,649,826 
8,734,600 
915,226 		 （　0.9453）
865,163 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     16,637,750 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 320.00 Ｓ2 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   918 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 繁華性等を考慮の上、１階店舗２室２階事務所２室を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
90.0 
288.00 
2,394 
689,472 		 3.0  2,068,416 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
320.00 
85.0 
272.00 
1,796 
488,512 		 3.0  1,465,536 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
87.5 
560.00 

1,177,984 		 3,533,952 
0 
⑨年額支払賃料      1,177,984 円　×　12ヶ月　＝　      14,135,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,135,808 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,413,581 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,722,227 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,533,952 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,754,033 円　　　　（　        13,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ６Ｙ（
賃）
　　　　-4		 1,814  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 66.8]		 100
[114.0]
2,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ２Ｙ（
賃）
　　　　-40		 1,745  
(   1,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.8]		 100
[ 95.0]
2,526 
c ２４ＫＯ４（賃
）
　　　　-6		 1,435  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.8]		 100
[ 83.0]
2,377 
いわき 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 989,507 円  　　　       14,135,808　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      389,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,104,207 円　（　　　　　　         3,381 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,734,600 円  
（　　　　　         9,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,754,033 円      
②総費用 3,104,207 円      
③純収益　①－② 9,649,826 円      
④建物等に帰属する純収益 8,734,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 915,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 865,163 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,637,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市植田町中央三丁目４番１５
 3805005183564-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-7 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市植田町中央３丁目４番１５
 ②地積
　(㎡)		 918  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 銀行

Ｓ2		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東16m市道、背面道 水道、下水 植田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ植田駅に接近した商業地
域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 植田駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一定規模以下の駅前商店街は衰退傾向にあるなか、本地域は営業中の店舗が比較的多い既成商業地域であり、当
面は現状を維持し、需給は今後も同水準を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の商業地域で、特に植田地区を中心とするいわき市南部の商業地域と地域的に類似性が強い。
需要者の中心は地元の中小法人、不動産業者で県外法人等の参入も見られる。本地域は植田駅に近い既成商業地域で、
空き店舗は比較的少なく、繁華性は一定水準を維持している。新型コロナの影響は落ち着きを取り戻している。画地規
模や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は見出しづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃料収入目的の投資が活発な繁華性の高い地域においては収益価格は有力な指標となるが、本地域は自用が多く、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低く試算された。市場参加者は売買市場をより重視
して取引の意思決定を行うと考えられ、周辺類似地域に存する取引事例より適切に求められた比準価格の説得力は高い
と判断される。以上より、収益価格は参考とし、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響については経済活動の回復
傾向が認められ、観光客も増加している。い
わき駅前商業地域では高値での取引も見られ
る。

成熟した既成商業地域であり、地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ６
Ｙ
-2		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４ＫＯ１

-4		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
南6m、北西8m、
三方路
商業

(100,360)
c ２４ＫＯ３
Ｙ
-251		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
商業

(100,360)
d ２４ＫＯ６

-24		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,502 		 100
[ 100.0]
50,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
51,500 
b (　           ) 
55,362  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
52,726 		 100
[  96.5]
54,638 
55,700 
c (　           ) 
43,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,963 		 100
[  94.1]
45,657 
46,600 
d (　           ) 
38,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,500 		 100
[  83.5]
46,108 
47,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,900 円／㎡]  



いわき 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,881,730 
3,086,984 
10,794,746 
9,695,700 
1,099,046 		 （　0.9466）
1,040,357 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     20,006,865 円　　　　（　     21,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   918 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所２室を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
360.00 
85.0 
306.00 
2,394 
732,564 		 3.0  2,197,692 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
360.00 
85.0 
306.00 
1,796 
549,576 		 3.0  1,648,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
85.0 
612.00 

1,282,140 		 3,846,420 
0 
⑨年額支払賃料      1,282,140 円　×　12ヶ月　＝　      15,385,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,385,680 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,538,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,847,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,846,420 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,881,730 円　　　　（　        15,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ５Ｙ（
賃）
　　　　-1		 2,933  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[125.0]		 100
[110.0]
2,510 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-2		 2,922  
(   2,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[115.0]
2,140 
c ２４ＫＯ３（賃
）Ｙ
　　　　-29		 3,021  
(   3,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[115.0]
2,526 
いわき 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 532,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 769,284 円  　　　       15,385,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      389,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,130,500 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,086,984 円　（　　　　　　         3,363 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,695,700 円  
（　　　　　        10,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,881,730 円      
②総費用 3,086,984 円      
③純収益　①－② 10,794,746 円      
④建物等に帰属する純収益 9,695,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,099,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,040,357 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,006,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市植田町中央三丁目４番１５
 3805005183564-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考