別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-6 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市平字正内町９０番
 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 国道沿いに営業所、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 南23m国道 水道、ガス、下水 いわき

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 自動車販売店が建ち並ぶ路線
商業地域		 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 いわき駅南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 平市街地内の路線商業地域でいわき駅へのアクセスも良好である。自動車販売店が複数建ち並び熟成化が進んで
いる。今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市平地区の商業地域一円と判定する。需要者は、需要者の中心は広範囲に亘り事業展開する小売
業、サービス業等を営む法人等で、特に自動車関連企業である。交通量の多い国道３９９号と県道小名浜線が交差する
良好な立地条件を背景に自動車販売店が集積した地域で、希少性等から需要は底堅い。取引される規模、価格帯はまち
まちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域内と同一路線上の事例を採用し適正に補修正を行っており、現在の不動産市場の実態を反映した
価格で説得力は高いものと判定する。一方、収益還元法は最有効使用の判定の通り事務所ビルを想定して試算したが、
想定する要素が多く、また収集可能資料の限界から説得力は相対的に低いと判定する。よって本件では、比準価格を標
準とし、収益価格を参考とし、更に代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[120.8]		 [100.0]
100		 77,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の経済・景気動向は回復基調をかろうじ
て維持しているが、物価高等により停滞する
恐れあり。県発表Ｒ４観光客入込数は前年を
４３％上回った。

駅前再開発の影響はまだ見られない地域であ
るが、国道３９９号、県道小名浜平線との交
差点を中心に熟成度が増している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ５
Ｙ
-115		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m国道、
東12m、角地
商業

(100,400)
b ２４ＫＯ１
Ｙ
-60		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m国道、
西4m、角地
商業

(100,400)
c ２４ＫＯ５
Ｙ
-161		 いわき市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４ＫＯ５
Ｙ
-121		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北23m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４ＫＯ４
Ｙ
-33		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,127  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
70,944 		 100
[  94.1]
75,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,400 
b (　           ) 
110,509  		 100
[ 130.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
84,602 		 100
[ 100.0]
84,602 
84,600 
c (　     56,621) 
94,368  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
102,911 		 100
[ 130.2]
79,041 
79,000 
d (　           ) 
83,809  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,580 		 100
[ 109.1]
80,275 
80,300 
e (　           ) 
51,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
57,828 		 100
[  74.1]
78,040 
78,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,000 円／㎡]  



いわき 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,215,467 
1,428,431 
4,787,036 
4,207,140 
579,896 		 （　0.9453）
548,176 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     10,541,846 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 153.00 Ｓ2 306.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     12.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階事務所を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段室等の共用部分スペースを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
153.00 
90.0 
137.70 
2,382 
328,001 		 3.0  984,003 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
153.00 
90.0 
137.70 
1,787 
246,070 		 3.0  738,210 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.00 
90.0 
275.40 

574,071 		 1,722,213 
0 
⑨年額支払賃料        574,071 円　×　12ヶ月　＝　       6,888,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,888,852 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       688,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,199,967 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,722,213 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,215,467 円　　　　（　        19,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ１Ｙ（
賃）
　　　　-5		 2,247  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,364 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,382 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ５（賃
）
　　　　-5		 1,700  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
2,386 
c ２４ＫＯ７（賃
）
　　　　-1		 1,807  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]
2,415 
いわき 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,800 円  　　　　     56,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 413,331 円  　　　        6,888,852　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,900 円  　　　　     56,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,428,431 円　（　　　　　　         4,578 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,207,140 円  
（　　　　　        13,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,215,467 円      
②総費用 1,428,431 円      
③純収益　①－② 4,787,036 円      
④建物等に帰属する純収益 4,207,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 579,896 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 548,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,541,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市平字正内町９０番
 3805000345166-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 5-6 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市平字正内町９０番
 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 国道沿いに営業所、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 南23m国道 水道、ガス、下水 いわき

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       312 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの商業地域 街

路		 ２３ｍ　国道 交通

施設		 いわき駅南西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿道に自動車ディーラー等が見られる地域である。大規模な集客施設はないが交通量の多い地域なので様々
な業種の立地が期待でき地価は当面上昇傾向をたどると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の既成商業地域及び路線商業地域。需要者の中心は市内外の事業法人、個人、全国的に事業
展開する法人等。国道沿いに自動車ディーラーや事務所ビルが集まる商業地である。路線商業地としての性格も有する
地域で活発とまでは言えないが新規の店舗進出も見られる地域である。需給の中心となる価格帯を見いだすことは困難
であるが、３０００万円～１億円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの商業地域で収益物件も見られるが、土地取引は自用目的が多い。賃貸を前提とする収益性も重視される地域
ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べ収益価格は低めに試算された。取引
価格も周辺で成立する価格を参考に決定される傾向が強いことから収益価格より比準価格の説得力が勝る地域である。
よって比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[120.8]		 [100.0]
100		 77,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 集客力のある大規模店舗を中心として商業核
が形成され、中小店舗中心の既成商業地では
空洞化が進んでいる。


特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ１
Ｙ
-72		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
商業

(100,360)
b ２４ＫＯ４
Ｙ
-18		 いわき市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ２４ＫＯ７
Ｙ
-69		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北23m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４ＫＯ１

-3		 いわき市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
中間画地
商業

(100,470)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,712  		 100
[ 130.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
73,367 		 100
[  94.9]
77,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,300 
b (　     63,811) 
106,352  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
109,224 		 100
[  98.0]
111,453 
111,000 
c (　           ) 
91,837  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
96,888 		 100
[ 114.0]
84,989 
85,000 
d (　           ) 
103,974  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,445 		 100
[ 138.0]
78,583 
78,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地取引

 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



いわき 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,953,828 
1,751,577 
6,202,251 
5,572,250 
630,001 		 （　0.9466）
596,359 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     11,468,442 円　　　　（　     36,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いわき 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 198.00 Ｓ2 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     12.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 業務施設が多い商業地であるから１階～２階事務所を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
198.00 
85.0 
168.30 
2,494 
419,740 		 3.0  1,259,220 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
198.00 
85.0 
168.30 
1,871 
314,889 		 3.0  944,667 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
85.0 
336.60 

734,629 		 2,203,887 
0 
⑨年額支払賃料        734,629 円　×　12ヶ月　＝　       8,815,548 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,815,548 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       881,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,933,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,203,887 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,953,828 円　　　　（　        25,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＯ５Ｙ（
賃）
　　　　-4		 3,616  
(   3,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
3,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,494 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＯ５（賃
）
　　　　-4		 1,515  
(   1,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 64.0]		 100
[114.0]
2,186 
c ２４ＫＯ１Ｙ（
賃）
　　　　-5		 2,247  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]
2,258 
いわき 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 310,000 円  　　　　     77,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 440,777 円  　　　        8,815,548　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      187,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      658,700 円  　　　　     77,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,751,577 円　（　　　　　　         5,614 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,572,250 円  
（　　　　　        17,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,953,828 円      
②総費用 1,751,577 円      
③純収益　①－② 6,202,251 円      
④建物等に帰属する純収益 5,572,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 630,001 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 596,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,911 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,468,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いわき 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市平字正内町９０番
 3805000345166-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考