別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 3-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL. 
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 いわき市四倉町上仁井田字鰻沼２番
 ②地積(㎡) 1,024  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:3		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東3.5m市道 水道 四ツ倉

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  130 ｍ、西  180 ｍ、南   90 ｍ、北  110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域の宅地化が進行して
おり、熟成度の高い宅地見込
地地域		 道

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 四ツ倉駅南西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 いわき市内の開発素地需要のピークはやや過ぎており、本地域は市街地中心部周辺等の人気エリアからはやや距
離があること等を勘案し、宅地化の蓋然性は当面低調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     11,300 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の宅地見込地地域であり、特にいわき市北西側の宅地見込地と代替競争関係が強い。需要者の
中心は開発分譲を行う地元不動産業者及びパワービルダー等である。平地区中心部等の利便性が高い地域と比較すると
選好性はやや劣るが、双葉郡等への接続性は良好で宅地需要は一定水準を維持している。中心価格帯は規模や造成の難
易等により様々であり、転換後の新築戸建で３，０００～４，０００万円が中心である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は宅地見込地の市場性を直接的に反映した価格で、開発素地と考えられる取引事例を中心に求められており現
実の取引市場に即した価格である。控除後価格は宅地開発業者の投資採算性の視点から求められた価格であるが、開発
スケジュール等の採用数値は一部流動的な面も認められる。本件では両試算価格の信頼性・規範性等を十分考慮し、控
除後価格を参考に比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 いわき市の人口減少率は県平均より高く、新設住宅
着工戸数も減少傾向である。令和５年９月の大雨に
より内郷地区を中心に浸水被害を受けた。

いわき駅等の市街地中心部からやや距離があり、需
給は比較的低水準で推移している。地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 いわき 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ３
Ｙ
-179		 いわき市 田   ほぼ長方形 東7.5m市道、
南6m、角地

工業

(70,200)
b ２４ＫＯ４
Ｙ
-5		 いわき市 田   ほぼ台形 南西8m市道、
北東4m、
二方路

１住居

(60,200)
c ２４ＫＯ５
Ｙ
-148		 いわき市 雑種地   ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地

工業

(60,200)
d ２４ＫＯ３
Ｙ
-175		 いわき市 田   不整形 南4m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
e ２４ＫＯ３
Ｙ
-194		 いわき市 田   長方形 北6m市道、
中間画地

準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
25,698 		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 105.0]
24,107 		 100
[ 166.5]
14,479 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,500 
b (　　            )
12,078 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
12,030 		 100
[ 109.5]
10,986 
11,000 
c (　　            )
22,556 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
22,398 		 100
[ 164.1]
13,649 
13,600 
d (　　            )
18,415 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
18,231 		 100
[ 154.7]
11,785 
11,800 
e (　　            )
12,109 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,109 		 100
[  98.8]
12,256 
12,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　  +1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.4 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.4 環境　　　　 +44.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.4 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      12,800 円／㎡]
いわき 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
39,700  （　   77.7 ％）
30,847 		 14,000    1,680  2,500  12,667 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     11,310		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     11,310		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 11,300 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４ＫＯ７
Ｙ
-50

     37,748 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[103.2]

     35,860 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[102.0]
　　　　　　100

     36,600 
b ２４ＫＯ２
Ｙ
-1

     44,960 		 100
[100.0]		 [ 98.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[106.4]

     39,980 

     40,800 
c ２４ＫＯ１
Ｙ
-52

     48,190 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 100
[116.5]

     37,880 

     38,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.2 環境　　　   +3.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.4 環境　　　   +6.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.3 環境　　　  +15.0
画地　　　   +9.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 39,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
いわき

-301
44,700 		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[115.9]
38,186 		 [102.0]
100
39,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +0.8
環境　　 +15.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 39,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,924 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     55 ｍ、西     40 ｍ、南     45 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.3 ％		 ＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍＬ字型擁壁を設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路との境界部分を約１～２
　ｍ後退、幅員６ｍアスファルト舗
　装道路を新設
　
＊排水工事の概要
　公共下水処理区域外より雨水排水
　工事のみ考慮
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１１８㎡を公園緑地として設定
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ いわき 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市四倉町上仁井田字鰻沼２番
 3805000070543-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき 3-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL. 
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 いわき市四倉町上仁井田字鰻沼２番
 ②地積(㎡) 1,024  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:3		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東3.5m市道 水道 四ツ倉

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  130 ｍ、西  180 ｍ、南   90 ｍ、北  110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道６号との接続は比較的容
易		 道

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 四ツ倉駅南西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 国道６号背後にあって周辺戸建住宅の位置関係等から宅地開発が見込める地域である。宅地開発件数、造成工事
費等の動向により、開発素地価格は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     11,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の宅地見込地域一円で、特に北東郊外の国道６号背後地域及びその周辺地域との代替関係が
強い。主たる需要者は地元不動産業者、及び全国展開するパワービルダー等である。市内の土地取引件数、新設住宅着
工戸数（持家）が減少している。加えて造成工事費等のコストも上昇しており、宅地分譲素地に対する需要が低下して
いる。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 本件比準価格は、広域な範囲より事例を収集選択しているが、各事例の特徴に応じてに適正に補修正を行って得た価格
は、対象標準地の市場価値を客観的に反映し説得力が高い価格といえる。なお控除法による価格は開発業者等の投資採
算性の観点からのアプローチで理論的ではあるが、想定的要素が多く実現性や客観性に限界があるため説得力が劣るも
のと思料する。よって比準価格を標準に、控除法による価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内における開発許可件数、開発面積、分譲区画数
とも低水準が続いている。


数年間、四倉町内での開発許可は無く地域要因の変
動も認められない。開発素地への需要は低くなって
いる。

個別的要因に変動はない

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 いわき 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ３

-9		 いわき市 宅地   長方形 南6m市道、
北5.5m、
二方路

１住居

(60,200)
b ２４ＫＯ４
Ｙ
-5		 いわき市 田   ほぼ台形 南西8m市道、
北東4m、
二方路

１住居

(60,200)
c ２４ＫＯ６
Ｙ
-148		 いわき市 雑種地   長方形 南5.5m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
d ２４ＫＯ３
Ｙ
-127		 いわき市 田   不整形 南東2m未舗装
道路、
中間画地

１中専

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,613 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
17,507 		 100
[ 135.1]
12,959 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,000 
b (　　            )
12,078 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
12,030 		 100
[ 100.5]
11,970 
12,000 
c (　　            )
22,416 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
22,125 		 100
[ 157.4]
14,057 
14,100 
d (　　            )
11,850 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
13,167 		 100
[ 111.9]
11,767 
11,800 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +21.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      12,800 円／㎡]
いわき 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 10.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
39,800  （　   76.7 ％）
30,527 		 14,000    1,400  2,000  13,127 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     11,125		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     11,125		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 11,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４ＫＯ２
Ｙ
-1

     44,960 		 100
[100.0]		 [ 98.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[108.6]

     39,170 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     39,200 
b ２４ＫＯ７
Ｙ
-124

     39,325 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 88.1]		 100
[114.0]

     39,155 

     39,200 
c ２４ＫＯ７
Ｙ
-119

     51,490 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[106.0]		 100
[118.8]

     40,888 

     40,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   +0.4 環境　　　   +6.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -1.2 環境　　　  +12.0
画地　　　  -11.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   +1.3 環境　　　  +15.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 39,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
いわき

-11
44,600 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[113.3]
38,593 		 [100.0]
100
38,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 +10.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 39,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,924 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     55 ｍ、西     40 ｍ、南     45 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    201 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍ・延長約１３０ｍのＬ
　型コンクリート擁壁
　
　
＊道路工事の概要
　セットバック、取付道路が開発面
　積の約２０％。取付道路は幅員６
　ｍのＬ字型、総延長は約１００ｍ
　
＊排水工事の概要
　雨水排水側溝を取付道路脇に設置
　。汚水処理は合併処理浄化槽。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　約１２０㎡公園を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　なし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ いわき 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市四倉町上仁井田字鰻沼２番
 3805000070543-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考