別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
いわき -77 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -77 福島県 福島第3 氏名  不動産鑑定士 安田 哲郎   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  1㎡当たりの価格 61,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
いわき市中央台高久1丁目17番12
②地積
 (㎡)
279  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
建築協定



1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の閑静な
住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 いわき

8.7km
(2)



①範囲 東   120 m、西   120 m、南   100 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
市内において、品等の高い大
規模住宅団地の一角に属する


基準方位 北  6
m市道
交通

施設
いわき駅南東方

8.7km
法令

規制
1低専
(50,80)
建築協定

⑤地域要因の将
 来予測
いわきニュータウン内では後発の地域であるが、近年は成熟が進み、居住環境を維持しながら発展している。今
後は概ね現状の居住環境を維持し、価格も横這い傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            61,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわきニュータウンと周辺の住宅団地。主な需要者は市内の居住者。近隣地域は建築協定等により良好な
居住環境が保たれている。一方で近年の需要の中心より土地面積が大きく、土地が80~90坪で総額二千万円弱、新
築の住宅では総額四千五百万円以上になるため、購入可能者は限定される。高久地区はいわきニュータウンの南東部に
位置し、以前は空地等も目立ったが、近年は移転需要等により熟成が進み、景観が優れる事から市場競争力は高い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域内では建築協定により共同住宅の建築が制限されており、合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため収益還元
法の適用は断念した。取引事例比較法においては、同一需給圏であるいわきニュータウンとその周辺から代替・競争関
係にある取引事例を複数採用し、規範性に関する検討を行っており、得られた比準価格は精度が高く、説得力を有する
。よって、試算の過程を再吟味、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ いわき -27                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         67,000 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[106.0]
100
[102.2]
[100.0]
100
61,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           60,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の人口は減少傾向がやや強まり、世帯数
はほぼ横這い。土地取引件数は対前年比で減
少傾向。新設住宅着工戸数もやや動勢が弱ま
っている。

いわきニュータウン内では後発の地域で、建
物も比較的新しく景観に優れている。周辺で
は大型の宅地分譲もあり、近年は熟成が進ん
でいる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +0.2
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 いわき -77 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24KO1

-78
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専
建築協定
(50,80)
b 24KO1

-30
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1低専
建築協定
(50,80)
c 24KO1

-59
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西6m市道、
南西4m、角地




1低専

(50,80)
d 24KO4

-13
いわき市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 24KO7

-155
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,110  
100
[ 100.0]
[  97.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

62,660 
100
[ 103.2]

60,717 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

60,700 
b (            
53,884  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[  80.0]
100
[ 104.0]

64,311 
100
[ 103.6]

62,076 

62,100 
c (            
61,009  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.8]

61,750 
100
[ 100.7]

61,321 

61,300 
d (            
64,719  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

61,056 
100
[ 101.5]

60,154 

60,200 
e (            
57,170  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

56,778 
100
[  89.6]

63,368 

63,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.2 環境      +2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.6 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.8 環境      -3.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.6 環境      -3.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.8 環境     -17.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      61,500 円/㎡]  



いわき -77 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  成熟した住宅地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
建築協定によりアパート等の建築は制限されており、合理的な賃貸物件が想定できない。新築戸建賃貸物件の想
定については、賃貸事例が収集できず、賃料水準の把握が困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID いわき -77 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  いわき市中央台高久一丁目17番12
3805010018641-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
いわき -77 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -77 福島県 福島第3 氏名  不動産鑑定士 舩山 克彦   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  1㎡当たりの価格 61,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
いわき市中央台高久1丁目17番12
②地積
 (㎡)
279  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
建築協定



1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の閑静な
住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 いわき

8.7km
(2)



①範囲 東   120 m、西   120 m、南   100 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
市郊外の大規模住宅団地(い
わきニュータウン高久地区)


基準方位 北  6
m市道
交通

施設
いわき駅南東方

8.7km
法令

規制
1低専
(50,80)
建築協定

⑤地域要因の将
 来予測
高久地区はいわきニュータウンの中では開発時期が比較的新しく、商業施設も増加しており、利便性が向上して
いる。周辺の新規分譲地は完売となり動きも早く、需要は底堅い。地価は暫くは上昇基調で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            61,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわきニュータウンを中心としたいわき市住宅団地の範囲。需要者は市内居住者が中心であるが、他地域
からの転入も一部認められる。高久地区では近年、大手ハウスメーカーから地元の不動産業者まで大・中小規模の開発
が見られ、それに対する需要も旺盛である。新規分譲地では従来の水準を超える価格帯での高値取引も散見される。土
地は1,200万円~1,700万円程度、新築の戸建ては4,000万円前後が需要の中心価格帯と判断する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は代替競争関係にあるいわきニュータウンや郷ケ丘住宅団地の類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正
に要因比較した結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、近隣地域内では建築協定によ
り共同住宅の建築が制限されているため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準と
し、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅団地の需給動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ いわき -27                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         67,000 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[106.0]
100
[102.2]
[100.0]
100
61,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           60,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内景気は個人消費を中心に着実に持ち直し
ている。いわき市の土地取引件数は令和5年
1月~10月までの対前年比で減少、人口も
減少傾向にある。

建築協定の規制を受ける品等の高い住宅団地
。標準地南東方の大手ハウスメーカーによる
90区画の分譲地は、販売当初から人気が高
く、完売した。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +0.2
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 いわき -77 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24KO5

-6
いわき市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
北6m、二方路




1中専
建築協定
地区計画等
(50,80)
b 24KO5

-6
いわき市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
南西16m、
二方路



1低専
建築協定
(50,80)
c 24KO3

-18
いわき市

更地


  
(           ) 
長方形 北東12m市道、
北西3m、角地




1低専

(50,80)
d 24KO3

-5
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地




1低専

(60,80)
e 24KO3

-10
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
68,534  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.2]

64,554 
100
[ 104.0]

62,071 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

62,100 
b (            
57,410  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.7]

57,015 
100
[  93.8]

60,784 

60,800 
c (            
68,150  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

66,079 
100
[ 105.6]

62,575 

62,600 
d (            
72,533  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.1]

66,695 
100
[ 110.2]

60,522 

60,500 
e (            
65,571  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

63,175 
100
[ 104.8]

60,281 

60,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +4.0
画地     +10.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.2 環境      -6.0
画地      +1.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近    0.0 環境      +4.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.2 環境     +10.0
画地      +8.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.8 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      61,300 円/㎡]  



いわき -77 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  やや古くに開発・造成された大規模住宅団地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、建築協定により共同住宅の建築が制限されており、賃貸物件は
転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、賃料水準の把握が困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID いわき -77 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  いわき市中央台高久一丁目17番12
3805010018641-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考