別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき -74　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -74 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.
鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市常磐藤原町名高儀７６番４７
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ1		 一般住宅が多い郊外
の高台にある住宅地
域		 東4m私道 水道 湯本

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 常磐地区西部の旧来からの住
宅団地		 街

路		 基準方位北　４ｍ私
道		 交通

施設		 湯本駅西方

4.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 水害のリスクが低い高台に位置する住宅団地であり、今後も現在の利用状況を維持するが商業施設・生活利便施
設へのアクセスにやや難があるため、今後地価は横ばい乃至若干の下落で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常磐地区を中心とした市内市街地外周の市街化調整区域内に位置する住宅地域の範囲であり、主な需要
者層は市内居住者が中心である。水害リスクの低い高台に位置する旧来からの住宅団地であり、Ｒ５年９月市内で発生
した豪雨による浸水被害の影響により需要者の災害リスクへの関心が高まりつつあるが、やや生活利便性が劣るため需
要は限定的である。中心価格帯として土地は標準画地規模で４～５００万円程度、新築戸建住宅で２千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が存する地域はアパートもみられるが自己居住用の戸建住宅が標準的であり、収益性よりも居住の快適性・利便
性が重視される。また、画地規模が小さく十分な賃貸面積を確保できないことに加え建築費高騰の状況を考慮すると、
収益用不動産としての土地需要が認められないため収益還元法は不適用とした。よって、市場性を反映した多数の取引
事例から試算された比準価格を標準に、周辺市場動向等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日
常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不
足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭
いきれない状況

水害リスクの低い高台に位置する住宅地域で
近隣地域の居住の快適性・利便性等に影響を
与えるような要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき -74　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ５

-48		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北5.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４ＫＯ１
Ｙ
-47		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４ＫＯ１

-15		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ２４ＫＯ２
Ｙ
-94		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e ２４ＫＯ２
Ｙ
-90		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
北東5m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
19,991 		 100
[ 105.8]
18,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
19,700 
b (　           ) 
20,648  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
19,675 		 100
[ 104.9]
18,756 
19,500 
c (　           ) 
19,092  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
17,903 		 100
[  97.3]
18,400 
19,100 
d (　           ) 
17,613  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,560 		 100
[  94.5]
18,582 
19,300 
e (　           ) 
19,594  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
18,947 		 100
[ 100.3]
18,890 
19,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +4.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.5
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.8 環境　　　　 -11.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,700 円／㎡]  



いわき -74　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己居住用の戸建住宅が標準的であり、画地規模が小さく十分な賃貸面積を確保できず、収益用不動産としての
土地需要が認められないため不適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ いわき -74　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市常磐藤原町名高儀７６番４７
 3805000423943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき -74　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -74 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.
鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市常磐藤原町名高儀７６番４７
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ1		 一般住宅が多い郊外
の高台にある住宅地
域		 東4m私道 水道 湯本

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 常磐地区の開発時期の古い住
宅団地		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 湯本駅西方

4.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 いわき湯本ＩＣやスパリゾートハワイアンズに比較的近接する成熟した住宅団地であり、地価水準は割安感等か
ら安定的に推移してきたが、景気動向や住宅団地の品等を勘案すると、中長期的には下落へ向かうと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市郊外の価格水準が低位の住宅地域の圏域。需要者は市内居住者が中心である。本地域は市街化調
整区域に造成された開発時期の古い住宅団地であり、やや起伏があり、行き止まり路が多く街路の配置も劣り、市郊外
の住宅団地の中でも市場競争力は低下している。今後は高齢世帯や空き家増加に伴うコミュニティの希薄化などやや衰
退気味に推移すると予測する。土地は５００万円前後、新築の戸建ては成約を確認できず、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性の高い取引事例を収集できた。一方で、周辺にはアパー
トも見られるが、標準地は画地規模が小さく、投資額に見合った賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は適用でき
なかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引事例に基づく比準価格を標準とし、
周辺住宅地の需給動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 いわき市の土地取引件数は令和５年１月～１
０月までの対前年比で減少、人口も減少傾向
にある。


既に建物が建ち並び熟成度は高く、特段の変
化は見られない。品等が劣る住宅団地で、市
場性は低下している。特段の変動要因はない
。

優劣・競争力の程度に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき -74　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ５

-48		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北5.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４ＫＯ５
Ｙ
-3		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４ＫＯ６
Ｙ
-63		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ２４ＫＯ２
Ｙ
-42		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
南12m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
e ２４ＫＯ１
Ｙ
-47		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
19,991 		 100
[ 105.3]
18,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
19,700 
b (　           ) 
21,437  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  93.6]
25,448 		 100
[ 131.3]
19,382 
20,200 
c (　           ) 
21,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
20,364 		 100
[ 111.4]
18,280 
19,000 
d (　           ) 
26,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
27,036 		 100
[ 143.0]
18,906 
19,700 
e (　           ) 
20,648  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
19,675 		 100
[ 104.9]
18,756 
19,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,700 円／㎡]  



いわき -74　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くに開発・造成された住宅団地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺にアパートも見られるが、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難な
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ いわき -74　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市常磐藤原町名高儀７６番４７
 3805000423943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考