令和6年1月15日　提出 いわき -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -73 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上平窪字原田２０番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 東8.5m国道 水道 赤井 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 背後に特別養護老人ホームが 存する 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 赤井駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路である国道沿いではあるが郊外農家集落地域に対する土地需要は乏しく、農家集落内の人口減少、高齢 化が進んでおり、今後も地価下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の農家集落地域一円と判定する。需要者は、従来より地縁性をもつ当集落周辺の居住者で、 建替え及び分家建設を目的とする場合である。交通量の多い国道沿いの地域ではあるが、農家住宅地以外の用途利用の 需要も無く、主たる需要者である農家集落内人口の減少と共に地価下落が進んでいる。取引される規模、価格帯はまち まちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に当たっては、農家集落地域の現状を反映し取引事例が少ない為、広域的な範囲に亘る地域から地域の 特性、地価水準等が類似する事例を採用し適正に補修正を行っており、比準価格の信頼性は高いといえる。なお、対象 標準地は市街化調整区域内の農家集落地域に存し収益物件の想定が困難で収益還元法は非適用とした。したがって、市 場性を反映し実証的である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．２％で、県平 均５．１％を上回っている。土地取引件数は 前年より減少し、持家の新設住宅着工戸数も 減少している。 集積程度の低い農家集落地域で、農地、空地 が多く宅地化への動きは見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％