別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき -71　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -71 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.
鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市大久町小久字田仲３９番
 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農地の中に農家住宅
等が見られる住宅地
域		 北西7.2m市道 水道 久ノ浜

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       341 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 いわき市北部の農家集落 街

路		 ７．２ｍ　市道 交通

施設		 久ノ浜駅西方

1.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 安定した調整区域内の住宅地で、当面現在のまま推移すると考えられる。価格は地域人口の減少を反映して弱含
みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市全域の市街化調整区域に属する住宅地域。需用者の中心は、同一需給圏の地縁者が中心であり
、域外からの転入は一部市街化した地域を除き例外的である。近隣地域は幹線道路背後に位置する連たん性の低い農家
集落であり、同一需給圏全体と同様に需要供給ともに低水準の流動性が低い地域である。農家住宅が多数を占める地域
なので中心となる価格帯も見いだすことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件の建築はできない地域で、賃貸は自用の不動産が利用されなくなって賃貸に供される場合など特殊な事例が見
られるのみである。農家住宅中心で土地取引は原則として自己使用目的であるから、収益性を勘案する余地はない。成
立する価格も周辺地域における取引価格を参考にしながら決定されるのが一般的であるから、比準価格を中心に代表標
準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき -72                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,600 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[127.4]		 [100.0]
100		 13,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着
工戸数はほぼ横ばいだが、地価は概ね安定し
た動きを示している。


特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき -71　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ１

-43		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４ＫＯ７
Ｙ
-105		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４ＫＯ１
Ｙ
-20		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ２４ＫＯ３
Ｙ
-97		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
西3m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
e ２４ＫＯ４
Ｙ
-26		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
西4m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,721  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
12,396 		 100
[  93.2]
13,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,300 
b (　           ) 
15,626  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
17,189 		 100
[ 128.5]
13,377 
13,400 
c (　           ) 
15,551  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
15,757 		 100
[ 128.5]
12,262 
12,300 
d (　           ) 
10,323  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
10,844 		 100
[  81.5]
13,306 
13,300 
e (　           ) 
15,050  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
14,320 		 100
[ 132.8]
10,783 
10,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +6.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,100 円／㎡]  



いわき -71　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の農家住宅地である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域の農家集落で賃貸市場は形成されていない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ いわき -71　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市大久町小久字田仲３９番
 3805000252359-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いわき -71　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -71 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.
鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いわき市大久町小久字田仲３９番
 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農地の中に農家住宅
等が見られる住宅地
域		 北西7.2m市道 水道 久ノ浜

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市北部の農家集落地域 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ市道		 交通

施設		 久ノ浜駅西方

1.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も北部郊外の集落地域として現状を維持して推移するものと予測する。現在は人口減少・過疎化が進行し、
公法上の規制や農業後継者不足等により土地需要は限定的であり、地価は当面、弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいわき市の市街化調整区域の法規制を受ける圏域。需要者は圏内の地縁性を有する居住者を主とするが、
一部事業者も含まれる。集落地域では基幹産業である農業の落ち込みから、少子高齢化の進展も顕著であり、法規制の
強い本地域の需給動向は概ね低調である。市場が未成熟で需給動向も不安定な為、需要の中心となる価格帯を把握する
ことは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域内の市内の宅地取引は少なく、採用した事例も広域に渡るが現実の需給動向を反映しており、比準価格
の信頼性は高い。一方で、農家住宅を主体とする集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成され
ていないので、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との
検討を踏まえ、過疎化が進み需要が限定的である地域の現状を斟酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いわき -72                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,600 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.3]		 [100.0]
100		 13,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は個人消費を中心に着実に持ち直し
ている。いわき市の土地取引件数は令和５年
１月～１０月までの対前年比で減少、人口も
減少傾向にある。

久之浜バイパス西方で県道白石久之浜線北側
背後の農家集落であるが、大久地区の人口は
減少傾向にあり、需要は低調である。特段の
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いわき -71　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４ＫＯ５
Ｙ
-13		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４ＫＯ１
Ｙ
-62		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４ＫＯ３
Ｙ
-103		 いわき市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ２４ＫＯ３
Ｙ
-257		 いわき市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,014  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  95.0]
11,907 		 100
[  93.3]
12,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,800 
b (　           ) 
10,600  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
12,866 		 100
[  97.6]
13,182 
13,200 
c (　           ) 
10,249  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,147 		 100
[  76.4]
13,281 
13,300 
d (　           ) 
9,095  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,031 		 100
[  69.5]
12,994 
13,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,100 円／㎡]  



いわき -71　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の住宅地域でアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益
還元法は適用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ いわき -71　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いわき市大久町小久字田仲３９番
 3805000252359-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考