令和6年1月15日　提出 いわき -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -67 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉滝尻１丁目２７番２１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる新興住宅 地域 北6m市道 水道、下水 泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業が完了して 間もない住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が完了して間もない新興の住宅地域として徐々に熟成度を高めていくと予測する。人気の高い 住宅地域で堅調な需要が見込めることから、地価水準は横ばい又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉地区を中心とするいわき市中部の住宅地域。泉地区は土地区画整理事業による区画整然とした住宅地域 や大規模住宅団地が多く、商業施設の集積も見られることから、震災直後から人口の流入が見られ需要が急増した。近 隣地域は区画整理が完了して間もないが、堅調な需要があり、高価格での取引も見られる。需要の中心となる価格帯は 、土地が２３０㎡程度で総額１，４００万円前後、新築の戸建住宅は総額３，５００万円～４，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域でアパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模が小さく、投資採算性に見合う収益建物 を想定することが困難であることから収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内においては、類似物件の取引価格 水準が不動産購入の際の有力な判断基準となる。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する 取引事例から得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.0] 100 [ 86.6] [100.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性・居住環境に優れた住宅地域では堅調 な需要が継続している。一方で人口減少の影 響から地価がマイナスに転じた住宅地域も増 加しつつある。 土地区画整理事業が完了し、住宅地域として の熟成度を高めつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％