令和6年1月15日　提出 いわき -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -62 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市洋向台２丁目３番１３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 建築協定 (40,60) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか別荘 等が見られる高台の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 泉 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 太平洋岸の丘陵地に開発され た大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅東方 9.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 建築協定の規制を受ける大規模住宅団地であり、今後も成熟した住宅地域として現状を維持して推移すると予測 。地価水準は安定的に推移しているが、市街地から離れる立地条件等から、将来的には下落に向かうと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市郊外の住宅地域の圏域。需要者は市内の１次取得者が中心であるが、セカンドライフ目的の需要 も一部認められる。洋向台住宅団地は東日本大震災直後は被災者の移転需要等により、地価が大きく上昇した。本地域 は市街地から離れ生活利便性は劣るが、建築協定により良好な住環境が形成されており、需給関係は比較的安定してい る。土地は９００万円～１，２００万円程度、新築戸建ての総額は供給主体や建物の規模等により区々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある周辺の住宅団地を中心に、類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較し た結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、近隣地域内では建築協定により共同住宅の 建築が制限されているため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、周辺住宅団地の需給動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費を中心に着実に持ち直し ている。いわき市の土地取引件数は令和５年 １月～１０月までの対前年比で減少、人口も 減少傾向にある。 震災直後は、水害の不安がない高台地の人気 が高まり需要は旺盛であったが、現在、取引 は落ち着いている。特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％