令和6年1月15日　提出 いわき -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -58 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字杉平２１番３２ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 西6m市道、三方路 水道、ガス、下水 いわき 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐城桜ガ丘高校に近い 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲいわき駅北側近郊の旧来より安定した需要が見込まれる既成住宅地域であり、駅周辺開発もプラス要因とな り住宅地需要は高くなっている。今後も地価上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平中心市街地内の住宅地域一円と判定する。特にいわき駅北側近郊の既成住宅地域との代替関係が強い 。中心となる需要者は市内居住者又は地縁性を有する個人が中心で買替層も含まれる。近年大規模画地を細分化したミ ニ開発が見られる既成住宅地域で、旧来から潜在的な需要が高く希少性等から高値取引が見られる。土地は２８０㎡程 度で１７００万円程度である。新築の戸建物件は４０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法に於いては、建築資材の物価高騰をはじめとする建築コストの上昇により試算価格はマイナスとなった。当 該地域に於いては戸建住宅を目的とする需要者が殆どであることから、ＪＲいわき駅北側の既成住宅地域に存する戸建 住宅地を採用し適正に補修正を行なって得た比準価格は、現時点における市場の実態を反映し説得力を有するものと思 料する。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [108.0] 100 [131.5] [104.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．２％で、県平 均５．１％を上回っている。土地取引件数は 前年より減少し、持家の新設住宅着工戸数も 減少している。 画地規模のやや大きい既成住宅地域であった が、宅地開発により細分化され宅地単価が上 昇してる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％