令和6年1月15日　提出 いわき -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -56 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市郷ケ丘３丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いわきニュータウンに隣接す る大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も居住環境の良好な住宅団地として概ね現状を維持すると予測する。隣接するいわきニュータウンと並んで 市内でも品等の高い住宅地域として堅調な需要があり、地価水準は当面、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郷ヶ丘団地、いわきニュータウン並びに周辺の住宅団地等。主たる需要者は、経済的に余裕のある市内 の居住者等である。県内最大級の住宅団地であるいわきニュータウンに隣接する大規模住宅団地で品等も高く、堅調な 需要を維持している。需要の中心となる価格帯は、土地が２３０㎡程度で総額１，５００万円前後、新築住宅は新規の 建売事例が少ないが、総額３，０００万円～４，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域で対象標準 地の画地規模も小さく、投資採算性に見合う収益物件を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかっ た。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎とする比準価格を標準として、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [101.1] [106.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性・居住環境に優れた住宅地域では堅調 な需要が継続している。一方で人口減少の影 響から地価がマイナスに転じた住宅地域も増 加しつつある。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.6 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％