令和6年1月15日　提出 いわき -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -46 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜岡小名１丁目８番６ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ －ト等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 泉 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜地区中心部に近い住宅 団地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 泉駅東方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 複合商業施設が昨年オープンし生活利便性が高まったことに加え災害リスクの点からも需要者からの選考度が高 い住宅地域であり、今後も現在の利用状況を維持し、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小名浜地区を中心とするいわき市内の住宅地域の範囲である。主たる需要者層は市内に居住する一次取 得者層が中心である。良好な住環境・生活利便性を有することに加え、令和５年９月市内で発生した豪雨による浸水被 害の影響により、災害リスクの点において需要者からの選考度が高いため安定的な需要が見込める。取引の中心価格帯 として土地は標準地規模で１，９００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパートもみられるが自己居住用戸建住宅が標準的な住宅地域である。収益還元法の適用を試みたが、最 近の建築費高騰の状況を考慮すると投資採算があわず収益価格を求めることはできなかった。比準価格は、同一需給圏 内の複数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に試算することができたため説得力が高い。よって、市場性 を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日 常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不 足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭 いきれない状況 岡小名地区に新たな分譲住宅地が開発され、 販売が開始された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％