令和6年1月15日　提出 いわき -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -40 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番 ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 湯本 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       253 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に造成された大規模住 宅団地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 湯本駅南西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地で造成年代から世代交代が進行中と推測されるが特に取引が増加することもなく安定的に推移し ている。格別の変動要因もないので当面現在の住環境のまま価格も維持されてゆくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常磐・内郷地区の住宅地域。需用者の中心は同一需給圏の居住者、あるいは域内事業所等へ勤務する勤労 者である。常磐・内郷地区は旧常磐炭鉱の流れをくむ事業所が多く住宅地も事業所跡地や社宅跡地が分譲されるケース が多い。従って需要者の地縁性も強く、大規模分譲地を除き域外からの流入は少ない地域である。需要の中心は土地は １０００万円程度、新築戸建住宅付の場合４０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 民間アパートも見られるが戸建住宅が多く土地取引も自己使用目的が中心である。戸建住宅用の画地規模に分割された 住宅団地なので、節税目的等のアパート建築も少ない地域である。標準地の画地規模もアパート敷地としては小さいの で収益価格は試算しなかったが、たとえ試算可能であっても更地評価の場合は比準価格の実証性が重視されるケースが 多い。よって比準価格を標準に上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいだが、地価は概ね安定し た動きを示している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％