令和6年1月15日　提出 いわき -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -38 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平鯨岡字林下１番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 空地 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北西5.8m市道、南西側道 水道 いわき 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  20.7 ｍ、規模　　       294 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の既成住宅 地域 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の住宅地なので変動要因は乏しい。当面現在の住環境を維持しながら地価は低下傾向を辿ると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市全域の市街化調整区域に属する既成住宅地域。需用者の中心は、同一需給圏の地縁者が中心で あり、域外からの転入は一部市街地化した地域を除き例外的である。近隣地域は市街化区域に近く、公営住宅等も立地 して比較的宅地化が進んだ調整区域内の住宅地である。しかし同一需給圏全体の動きと同様に、市街化区域に比べて需 要供給ともに低水準であり流動性は低い。農家住宅も多く中心となる価格帯も見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件の建築はできない地域で、賃貸は自用の不動産が利用されなくなって賃貸に供される場合など特殊な事例が見 られるのみである。農家住宅中心で土地取引は原則として自己使用目的であるから、収益性を勘案する余地はない。成 立する価格も周辺地域における取引価格を参考にしながら決定されるのが一般的であるから、比準価格を中心に代表標 準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [101.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいだが、地価は概ね安定し た動きを示している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.8 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％