令和6年1月15日　提出 いわき -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -36 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐白鳥町壱丁田１０番６ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の郊外住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 湯本 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 湯本駅南方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が既に建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。常磐地区のやや郊外よりに位置するが 、小中学校や県道沿いの商業施設にも近い等利便性は確保されており、地価は概ね安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常磐地区とその周辺の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の居住者。起伏に富む地勢で平地が少なく、 画地条件が中庸を得ている土地は希少性により、成約価格は安定的に推移している。丘陵地に大規模な住宅団地が多い が、水害のリスクは判断要素になるものの、現時点では利便性に優る平地の住宅地の人気が高い。中心価格帯は土地で 総額一千万円程度、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により二千万円台から三千万円台まで様々。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では、同一需給圏である常磐地区の住宅地域の取引事例を採用し、その中で位置、環境、類型等規範性 の高いものを重視して説得力の高い比準価格を得る事ができた。尚、近隣地域は一戸建ての住宅が殆どを占める地域で あり、賃貸需要は希薄なことから収益還元法は適用を断念した。よって代表標準地との均衡に留意の上、比準価格の試 算の過程を再吟味し、これを以て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [118.2] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まり、世帯数 はほぼ横這い。土地取引件数は対前年比で減 少傾向。新設住宅着工戸数もやや動勢が弱ま っている。 やや郊外寄りに位置しているが、学校、商業 施設への連絡性が良く、利便性が確保されて いる。地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％