令和6年1月15日　提出 いわき -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -32 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷内町前田３７番１５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m私道 水道、ガス、下水 内郷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和５年台風第１３号により 、浸水被害を受けた地域 街 路 基準方位北　６ｍ私 道 交通 施設 内郷駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、住宅地としての利用を維持すると予測する。一方、当地域は令和５年の台 風１３号による浸水被害を受け、当面は市場競争力を弱め、価格水準は低位にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷地区及びその周辺の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の居住者。近年は平地の住宅地が人気だっ たが、自然災害への関心の高まりから、土地の安全性も購入に際しての意思決定の要素に加わってきている。そのよう な中で、近隣地域は令和５年に浸水被害を受けており、当面は市場競争力を弱めると思料する。中心価格帯は土地で総 額一千万円程度、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により二千万円台から三千万円台まで様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地面積が小さく、駐車場の設置等を考慮すると競争力のある賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還 元法の適用を断念した。取引事例比較法においては、同一需給圏である内郷地区の住宅地域から規範性を有する事例を 複数採用の上、浸水の影響等も考慮し、説得力の高い比準価格が得られている。よって本件では、代表標準地との均衡 にも留意し、試算の過程を再吟味のうえ、比準価格を妥当と判断して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.1] [104.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まり、世帯数 はほぼ横這い。土地取引件数は対前年比で減 少傾向。新設住宅着工戸数もやや動勢が弱ま っている。 令和５年９月の大雨で浸水被害を受けた地域 。近隣地域は概ね復旧しているが、地価に対 する影響は不透明で、今後も注視が必要であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -8.3 ％  ％