別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
いわき -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -32 福島県 福島第3 氏名  不動産鑑定士 安田 哲郎   TEL.
鑑定評価額 7,880,000 円  1㎡当たりの価格 34,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
いわき市内郷内町前田37番15
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が多い区画
整然とした住宅地域
東6m私道 水道、ガス、下水 内郷

1.1km
(2)



①範囲 東    70 m、西   150 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
令和5年台風第13号により
、浸水被害を受けた地域


基準方位北 6m私
交通

施設
内郷駅西方

1.1km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、住宅地としての利用を維持すると予測する。一方、当地域は令和5年の台
風13号による浸水被害を受け、当面は市場競争力を弱め、価格水準は低位にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            34,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は内郷地区及びその周辺の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の居住者。近年は平地の住宅地が人気だっ
たが、自然災害への関心の高まりから、土地の安全性も購入に際しての意思決定の要素に加わってきている。そのよう
な中で、近隣地域は令和5年に浸水被害を受けており、当面は市場競争力を弱めると思料する。中心価格帯は土地で総
額一千万円程度、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により二千万円台から三千万円台まで様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は画地面積が小さく、駐車場の設置等を考慮すると競争力のある賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還
元法の適用を断念した。取引事例比較法においては、同一需給圏である内郷地区の住宅地域から規範性を有する事例を
複数採用の上、浸水の影響等も考慮し、説得力の高い比準価格が得られている。よって本件では、代表標準地との均衡
にも留意し、試算の過程を再吟味のうえ、比準価格を妥当と判断して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ いわき -40                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         40,300 円/㎡
[100.0]
100
100
[104.0]
100
[118.1]
[104.0]
100
34,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           37,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の人口は減少傾向がやや強まり、世帯数
はほぼ横這い。土地取引件数は対前年比で減
少傾向。新設住宅着工戸数もやや動勢が弱ま
っている。

令和5年9月の大雨で浸水被害を受けた地域
。近隣地域は概ね復旧しているが、地価に対
する影響は不透明で、今後も注視が必要であ
る。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境       +23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-8.3 %  %
3 試算価格算定内訳 いわき -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24KO6

-144
いわき市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
西6m、角地




工業

(70,200)
b 24KO2

-187
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南9.5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 24KO7

-40
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東5m市道、
南西4m、角地




1低専

(50,80)
d 24KO2

-188
いわき市

建付


  
(           ) 
袋地等 西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e 24KO4

-25
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




2低専

(40,60)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,169  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 111.2]

37,285 
100
[ 113.2]

32,937 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

34,300 
b (            
43,168  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.0]

39,771 
100
[ 122.4]

32,493 

33,800 
c (            
42,266  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

40,640 
100
[ 124.7]

32,590 

33,900 
d (            
29,925  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  72.3]

41,183 
100
[ 122.6]

33,591 

34,900 
e (            
47,285  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

44,608 
100
[ 133.5]

33,414 

34,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.6 環境     +15.0
画地     +11.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +26.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.2 環境     +20.0
画地     -27.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +31.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      34,100 円/㎡]  



いわき -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  成熟した住宅地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅が中心の地域で、民間の賃貸住宅が殆ど無く、画地規模もやや小さいため合理的な賃貸用不
動産の想定が困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID いわき -32 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  いわき市内郷内町前田37番15
3805000359223-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
いわき -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -32 福島県 福島第3 氏名  不動産鑑定士 横山 進也   TEL.
鑑定評価額 7,880,000 円  1㎡当たりの価格 34,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
いわき市内郷内町前田37番15
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が多い区画
整然とした住宅地域
東6m私道 水道、ガス、下水 内郷

1.1km
(2)



①範囲 東    70 m、西   150 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
開発時期が古く成熟した分譲
住宅地域


基準方位 北  6
m私道
交通

施設
内郷駅西方

1.1km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域全域が令和5年9月に発生した河川氾濫による浸水被害を受けた。水の引きは早かったものの復旧に数ヶ月
を要し、水害により本地域の不動産市場は停滞しており、価格水準は下落すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            34,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は内郷・常磐地区を中心とする住宅地域で、特に内郷駅西・北西側の住宅地域と代替競争関係が強い。需要
者の中心は市内の個人である。本地域は開発時期が古い成熟した分譲住宅地域であり、令和5年9月の水害により、不
動産取引は当面停滞し、取引価格水準も下落すると予測する。価格帯は水害の影響により流動的であるが、土地が25
0㎡程度で800~900万円前後、新築戸建で3,000~4,000万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には共同住宅も存するが、対象標準地は画地規模が小さく駐車場の確保等を勘案すると経済合理的な共同住宅の想
定が困難であることから、収益価格は試算できなかった。需要の中心は自己使用目的であり、収益価格よりも居住の快
適性・利便性を反映した比準価格が重視される地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、代表標準地
との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ いわき -40                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         40,300 円/㎡
[100.0]
100
100
[104.0]
100
[118.1]
[104.0]
100
34,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           37,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
いわき市の人口減少率は県平均より高く、新
設住宅着工戸数も減少傾向である。令和5年
9月の大雨により内郷地区を中心に浸水被害
を受けた。

令和5年9月の水害により大きな被害を受け
た。水害の不動産市場における影響は当面の
間続くものと思われる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境       +23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-8.3 %  %
3 試算価格算定内訳 いわき -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24KO6

-144
いわき市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
西6m、角地




工業

(70,200)
b 24KO6

-153
いわき市

更地


  
(           ) 
長方形 西7.4m市道、
南4.4m、角地




1低専

(60,80)
c 24KO7

-40
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東5m市道、
南西4m、角地




1低専

(50,80)
d 24KO4

-7
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.5m私道
、中間画地




近商

(90,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,169  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 111.2]

37,285 
100
[ 107.3]

34,748 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

36,100 
b (            
46,887  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.2]

42,334 
100
[ 132.0]

32,071 

33,400 
c (            
42,266  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

40,640 
100
[ 122.7]

33,121 

34,400 
d (            
34,696  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  80.8]

42,812 
100
[ 138.5]

30,911 

32,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.6 環境      +9.0
画地     +11.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近    0.0 環境     +34.0
画地     +10.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +24.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.4 環境     +34.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      34,100 円/㎡]  



いわき -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、投資採算性に見合う経済合理的な共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用しな
い。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID いわき -32 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  いわき市内郷内町前田37番15
3805000359223-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考