令和6年1月15日　提出 いわき -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -31 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐湯本町上浅貝２番１４ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 湯本 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       269 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浅貝団地建築協定 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 湯本駅北東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 湯本駅に近い住宅団地で常磐地区の中では地価水準の比較的高い住宅地域であったが、より新しい住宅地にＳＣ 等が立地しており、競争力が低下することで地価も低下傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常磐・内郷地区の住宅地域。需用者の中心は同一需給圏の居住者、あるいは域内事業所等へ勤務する勤労 者である。常磐・内郷地区は旧常磐炭鉱の流れをくむ事業所が多く住宅地も事業所跡地や社宅跡地が分譲されるケース が多い。従って需要者の地縁性も強く、大規模分譲地を除き域外からの流入は少ない地域である。需要の中心は土地は １０００万円、新築戸建住宅付の場合４０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定により賃貸目的の建物の建築はできない地域であるから、収益物件は遊休不動産が賃貸に供される場合などに 限定される。よって賃貸を前提とする収益価格は試算しなかった。土地取引はほとんどが自用目的であり、価格は周辺 における取引価格を最も重視しながら決定される傾向が強い。よって、本件においては信頼性の高い比準価格を中心に 、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 89.5] [106.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいだが、地価は概ね安定し た動きを示している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％