令和6年1月15日　提出 いわき -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -28 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小島町２丁目１０番１１ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅にアパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 いわき 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平南部第一土地区画整理事業 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 いわき駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い区画整理済みの成熟した住宅地域で高めの取引が見られる地域である。常に一定の需要が期待でき る地域であり、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき駅を最寄駅とする平地区の住宅地域。需用者の中心は、同一需給圏の居住者が中心だが、利便性の 高さから他地域からの転入も見られる。いわき駅南側の区画整理済みの住宅地で周辺の街路条件の劣る既成住宅地や住 宅団地に比べ、優れた市場競争力を有する地域である。価格水準は土地は１５００万円前後、戸建住宅の場合４０００ 万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模アパートも多く見られる住宅地域だが収益目的の土地取引は極めて少なく自己使用目的が取引の中心である。収 益物件は遊休地の所有者が有効活用あるいは節税目的で建設する事例がほとんどであり、収益物件の建築を目的に土地 を取得する事例は少ない。標準地の画地規模もアパート敷地としては小さいので収益価格は試算せず、同一需給圏内の 比較的取引時点の新しい事例から得られた比準価格を標準に、代表標準地の検討も踏まえて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [108.0] 100 [113.3] [108.0] 100 72,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいだが、地価は概ね安定し た動きを示している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％