令和6年1月15日　提出 いわき -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -27 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市中央台鹿島１丁目５番３ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いわきニュータウンにあって いわき公園の南西側に位置す る 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 人気のあるいわきニュータウン内であるが、築年数が経った中古物件の取引が目立つ。総額の観点等から取引価 格が低下傾向にある。今後も当面当該傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわきニュータウン及びその周辺の住宅地域一円と判定する。特にいわきニュータウン内の土地との代 替性が強い。市内に在住する個人が中心で一部市外からの転入も見られる。人気の高い住宅地域に変化はないが、ニュ ータウン内の高齢化により商業施設等へ接近性などの利便性を懸念する市場参加者もみられる。土地は３００㎡程度で 、２０００万円程度、新築物件は４０００～４５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅からなる住宅地域で、建築協定により共同住宅の建築が制限されているため、収益物件の想定は非現実的であ るので収益還元法は非適用とした。比準価格の試算に当たっては、標準地に近い中央台鹿島に存し取引時点が新しい事 例を多く採用できており、現在の不動市場の実態を適正に反映し信頼性が高い価格といえる。以上により、比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．２％で、県平 均５．１％を上回っている。土地取引件数は 前年より減少し、持家の新設住宅着工戸数も 減少している。 比較的取引事例が多く発生している地域であ る。ほぼ中古住宅地であった。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％