令和6年1月15日　提出 いわき -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -26 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市佐糠町２丁目９番１１ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が残る区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 植田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東日本大震災時に津波による 被害を受けた住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 植田駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域であるが、東日本大震災時に津波被害を受けた地域である。小規模開発及びアパート建設 も見られるが未利用地等が未だ残存している。今後は未利用地の活用が緩やかに進行すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ植田駅を中心としたいわき市南西側の住宅地域で、需要者の中心は市内の個人である。本地域は海岸 に近く東日本大震災時に津波による浸水被害を受けており、震災後の移転需要による地価上昇の影響が小さい地域であ る。一部小規模開発やアパート建設も見られるが農地・未利用地が残存しており、需給は低位で推移している。価格帯 は、土地が３００㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建で３，０００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域にはアパート建設も見られるものの、賃料は土地価格に対して低位の水準で推移していること及び建築費の高騰 等の影響により、収益価格はマイナスに試算された。自己使用目的が需要の中心であり、収益性よりも居住の快適性、 利便性等がより重視される地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、マイナスに試算された収益価格 は参考に留め、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -41                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も減少傾向である。令和５年 ９月の大雨により内郷地区を中心に浸水被害 を受けた。 成熟した既成住宅地域で、地域要因に特段の 変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％