令和6年1月15日　提出 いわき -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -23 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市錦町上中田１７５番９ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模分譲住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 勿来 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅地域の中の小規模分 譲地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 勿来駅北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も戸建住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。街路条件がやや劣り、周辺の新興住宅地域に比較し て競争力が劣ることから、地価水準は若干の弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は植田駅・勿来駅を最寄駅とするいわき市南部の住宅地域。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する一次 取得層が中心となるが、同一需給圏内にある大規模工場の企業城下町として位置づけられることから、従業員の需要も 多い。街路が雑然とした既成住宅地域で、周辺の区画整理済みあるいは進行中の地域に比較して競争力が劣り、地価は 弱含み。需要の中心となる価格帯は、２４０㎡程度の土地で総額１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模が小さく、投資採算性に見合う収 益建物を想定することが困難であることから収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内においては、類似物件の取 引価格水準が不動産購入の際の有力な判断基準となる。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から得られた比準 価格を標準に、同一需給圏内における市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性・居住環境に優れた住宅地域では堅調 な需要が継続している。一方で人口減少の影 響から地価がマイナスに転じた住宅地域も増 加しつつある。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％