令和6年1月15日　提出 いわき -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -20 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市東田町金子平１３０番８外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南東6m市道 水道 植田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 勾配のある高台の住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 植田駅東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 植田駅近郊の住宅地域では利便性の高い住宅地であっても取引が減少しており、交通接近条件が劣る当該地域に 対する宅地需要はより厳しく、今後地価下落傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市南西部にあってＪＲ植田駅周辺の住宅地域一円で、特に県道いわき上三坂小野線周辺の高台の 住宅地域と代替関係が強い。市内に在住する一次取得者の個人が中心で、一部市外からの転入も見られる。物価高によ る景気低迷の中、利便性の高い地域でも市場が停滞しており、郊外の高台の住宅地域にあっては、益々市場競争力が低 下している。土地は３００㎡程度で１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に当たっては、地域の特性が類似する高台の住宅地域の比較的取引事例の新しい事例を多く採用できて おり、現在の不動産市場の実態を適正に反映した信頼性の高い価格といえる。一方、戸建住宅が主体で賃貸需要が乏し い地域での賃貸用不動産の想定は非現実的で収益還元法は非適用とした。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.4] [106.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．２％で、県平 均５．１％を上回っている。土地取引件数は 前年より減少し、持家の新設住宅着工戸数も 減少している。 当該地域をはじめとした周辺高台の住宅地域 内の取引が減少する中、安価な中古住宅の事 例が複数見られた。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％