令和6年1月15日　提出 いわき -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -19 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平下平窪３丁目４番５ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道 水道 赤井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年東日本台風により浸 水被害を受けた住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 赤井駅南東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３９９号背後の区画整理済みの住宅地域であり、周辺では更地や建物の建て替え等も見られる。夏井川の河 川改修が進捗中であるが、本地域の土地需要は弱く、地価は暫くは下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市の住宅地域の範囲。需要者は市内居住者が中心である。平窪地区は震災直後は被災者需要等によ り地価が大きく上昇し、令和前後は若干の上昇傾向で推移していたが、令和元年１０月の東日本台風による被害が甚大 であり、需要は減退し地価は大きく下落した。最近は建物の建て替え等も見られるが、河川に近い住宅地の需要は依然 弱い。土地は２４０㎡で程度で１，０００万円前後、新築の戸建ては成約が少なく把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用できなかった。一方で、比準価格は代替競 争関係にある夏井川周辺の平窪地区の台風被害後の取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産 市場を反映して現実的で説得力を有する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、いわき市平窪地区の住 宅地の需給動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -54                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費を中心に着実に持ち直し ている。いわき市の土地取引件数は令和５年 １月～１０月までの対前年比で減少、人口も 減少傾向にある。 東日本台風の際は地域内の多くの家屋が床上 浸水の被害を受けた。平窪地区では取引も回 復傾向にあり、建物の建替えや新築も見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％ -0.9 ％